- 인구, 교통 등 변화로 수요 예측…변화 고려해 투자처도 달라져야
- 마곡지구 교통, 업무 확충으로 수요 급증…오피스 주목
임대 수입에 관심 있던 투자자 K씨는 2004년 초 생소한 개념의 수익형 부동산을 소개 받았다. 대형 오피스를 맞춤형으로 분할 계약하는 섹션오피스로 대형 오피스보다 투자금액이 낮아 수익률도 안정적이라는 것이다. 선릉역 인근에 위치한 역세권이고 테헤란로 사무실 수요가 늘어나고 있어 투자를 결심, 강남 오피스텔 수익률이 낮아지고 있는 것과 달리 현재까지 매년 6~7% 수준의 수익률을 유지하고 있다.
투자자 K씨는 당시 테헤란로를 찾는 소규모 사업자가 증가하는 변화를 간파하고 섹션오피스에 투자해 안정적인 수익률을 내고 있다.
수익형 부동산은 철저하게 수요가 뒷받침 돼야 하는 상품으로 인구유입, 교통개선, 각종 이유로 수요가 증가할 수 있는 요인들을 따져보고 투자해야 성공적인 투자가 될 수 있다.
저금리 기조 당분간 유지…단, 계속 될 거란 속단 금물
최근 부동산시장은 저금리가 계속되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다.
하지만 저금리라고 해서 대출을 무리하게 받아 투자할 경우 금리 인상 시 수익률 하락은 불가피하다.
따라서 향후 금리인상 가능성에 대한 가능성을 열어두고 적정한 수준의 대출을 이용하는 것이 좋다.
변화 속에서 변수를 찾아라
수익형 부동산 투자 수요가 늘면서 자연스럽게 지역에 따라 공급도 늘고 있다. 중요한 것은 수요보다 공급 속도가 빠를 경우 공실에 대한 리스크도 그만큼 커지게 된다는 점이다.
따라서 수요가 뒷받침 될 변화요인을 잘 따져봐야 수익형 부동산을 선별해 투자할 수 있다.
섹션오피스는 소규모 기업, 개인사업자 등으로 이들은 대기업과 지속적인 관계 유지를 해야 하기 때문에 업무지구에 투자하는 것이 좋다.
업계 전문가는 “인구, 업무시설, 교통 등 변화하는 요인들을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.”라면서 “현장 방문을 통해 직접 동선도 파악하고 현지 부동산들을 통해 외부에서 오는 수요자들의 특성을 조사해 보는 것도 안정적인 수익률을 낼 수 있는 좋은 방법이다.”라고 조언했다.
▶ 서울 마곡, 문정 등 신흥 업무지구는 섹션오피스 주목
서울 마곡지구는 LG, 롯데, 넥센 등의 기업 및 연구소 등과 이화의료원, 항공관련 배후 수요가 탄탄하다. 또한 대규모 보타닉공원, 5호선, 9호선, 공항철도 등의 교통환경도 뛰어나 근무환경도 좋다.
따라서 장기 임차하는 수요들로 안정적인 임대수익이 예상된다.
서울 강서구 마곡지구에는 마곡 더랜드파크가 분양한다. 마곡지구 C3-1,2,5블록에 위치한 총 596실 규모의 섹션오피스로 지하철 9호선 마곡나루역, 공항철도 역세권 오피스다. 모든 오피스에 발코니가 설계 돼 공간활용도가 높은데다 지하창고 무상으로 제공된다. C3블록은 보타닉공원과 가까워 근무환경도 쾌적하다. 특히 C3블록 내 사업시행자들은 C3블록 내에 특화거리를 조성해 상업시설도 차별화 할 계획이다. 부동산 자산∙시설∙임대관리 전문업체인 DTZ와 업무협약을 통해 체계적인 운영, 관리를 받게 된다.
송파 문정지구에는 섹션오피스 힐스테이트 에코 송파 264실이 분양 중이다. 법조타운과 동남권 유통단지 등으로 배후 수요를 갖췄다.
▶ 신도시는 아파텔 주목
1기 신도시 아파트가 노후화 되면서 아파트와 평면이 차이가 없고 2~3개 침실 등으로 실거주가 가능한 아파트 같은 오피스텔인 아파텔도 인기다.
최근 광교, 송도, 일산 등에 공급되고 있다. 기존 오피스텔에 비해 공간활용도가 높고 상업지구 등에 분포해 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
위례신도시에 분양중인 위례 지웰 푸르지오는 총 784실 규모로 전용면적 84㎡는 방3개 욕실 2개 구조다. 지하철 5호선 마천역, 위례신도시 트램 등을 이용할 수 있다.
시장 변화에 따른 유망 수익형 부동산
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