2013년 말 기준 행복도시에는 모두 191필지 40만3000㎡의 상업용지 공급이 이뤄졌으나 이중 건축허가건수는 71건으로 공급필지 수 대비 개발건수 비율은 37% 수준에 불과해 많은 공급용지들이 빈 땅으로 남겨져 있는 상태로 있다.
이와 관련 행정중심복합도시건설청(이하 행복청)과 LH세종특별본부가 상가개발을 활성화 시키기 위해서 행복도시 내 상업용지 매각 방식을 그간의 최고가 낙찰제에서 조건부 매각방식으로 변경하겠다고 나서면서 업계의 평가가 우려와 긍정으로 엇갈리고 있다.
행복청과 LH세종특별본부의 조건부 매각방식의 큰 골자는 조기착공이 가능한 실수요자를 중심으로 상업용지를 공급하기 위해 최고가낙찰제 대신 설계공모나 착공 시기를 명기하는 조건부매각 방안을 추진하고 수요자가 토지를 매입할 자금을 어떻게 조달하는지 토지대금납부 방식도 매각 조건으로 검토하겠다는 방침이다.
행복청과 LH공사가 공급 방식을 변경하려는 이유중에는 최고가 낙찰제의 단순방식으로만 공급을 하다보니 개발의지가 없이 투자금 모집을 통해 일부 투기성 자금이 상업용지 매입을 추진하고 부동산시장동향을 살피며 시세상승을 통한 매매차익을 추구하다보니 개발이 더디다는 현실인식이 작용하고 있다.
공급조건 변경 추진의 또다른 명분은 최고가 낙찰제로 공급하다보니 낙찰가격경쟁이 치열해져 토지낙찰가가 상승하고 이로인해 연쇄적으로 상가분양가나 임대가격이 상승해 고임대료를 해결하기위해 결국 물가인상과 같은 부작용으로 이어지고 있다고 보고 있기 때문이다.
이와 관련 업계의 한 관계자는 "종사자들의 상당수가 원거리에서 통근교통에 의존해 출퇴근을 하고 있고 가족단위 집단이주 등이 활성화 되지 않아 상가개발을 위한 상권성숙이 더딘 상태라서 개발을 서두를 경우 토지비용 외에도 공사비와 사업등 투입비용이 커지기 때문에 공급시기저울질과 공급부진 후유증을 고려하지 않을 수 없다는 입장"이라고 고충을 털어놓았다.
이관계자는 "반면에 행복도시뿐만 아니라 수도권 택지개발지구를 중심으로 토지계약금 수준으로 낙찰을 추진해 프로젝트파이낸싱(project financing) 방식으로 사업을 추진하되 사업준비 과정 중 프리미엄을 노리고 양도양수 업무를 병행해 재매수자가 나타나면 전매프리미엄을 인정하지 않는 공급조건을 피하기 위해 비영수 현금프리미엄으로 이익을 추구하고, 전매가 원활하지 않은 경우 부동산 추이를 살피며 토지중도금등을 연체하거나 토지대출을 활용해 시간을 끌고 있는 업체들도 있는 것도 현실"이라고 덧붙였다.
실제 LH공사 등은 토지낙찰 후 전매차익을 막기위해 최초 토지낙찰자 명의변경을 매매계약한 경우 명의변경을 금지하고 있지만 업체들은 이를 피해 비영수 현금거래를 통해 낙찰토지를 매매하고 있는 것으로 알려지고 있다.
세종시 상가공급과 관련된 분위기는 중앙행정이 집중된 1-5생활권을 중심으로 2-4생활권과 1-3생활권 등에서 도시형 생활주택이나 상가공급들이 이뤄지고 있는 지역을 중심으로 살펴보면 1-3 생활권의 2014년 6월 준공을 앞두고 있는 A상가와 B상가의 경우 준공을 앞두고도 각각70%와 60%수준의 분양율을 보이고 있고 C상가는 2014년 2월 준공을 코앞에 둔 상황에서 분양율 50%에 불과하고 3월 준공을 앞두고 있는 D상가만 분양이 완료돼 오픈을 기다리고 있다.
1-5 생활권에서는 2013년 10월 준공일정의 G상가가 70%분양됐으며 2014년 2월 준공예정인 H 상가가 20%분양되는 수준을 보이고 있다. 2-4생활권의 경우 2014년 9월과 10월 준공 예정으로 공급중인 E상가와 F상가가 각 10%와 30%수준의 분양율을 보이고 2015년 10월 준공예정인 도생상가는 50%수준의 분양률을 보이고 있다.
1-1 생활권에서 상가공급을 준비 중인 한 업체의 경우도 사거리코너의 입지의 우월성과 1만3000여 가구를 배후로 하는 상권이지만 주변 아파트의 입주시기와 상가공급과 준공시기가 많이 차이가 나 소비배후세대의 시기적 미성숙에 대해 아쉬워하고 있는 상황이다.
이와관련 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "행복도시 내 상가개발 부진과 관련된 현상은 행복청시각과 업계의 시각이 모두 양존하고 있다"며 "상권은 아직 미성숙하고 최소수요를 겨냥한 입지선점형 상가를 중심으로 공급에 나서고 있기는 하지만 1층 기준 3.3m2당 3000만원 이하상가를 찾아보기 어려운 상황"이라며 "개발업체의 공급가 산정에는 최고가 낙찰제 공급방식에 따른 채산성을 맞추기 위한 가격산정이 작용하고 있다"고 설명했다.
또한 금번 공급방식의 변경추진과 관련해서도 "차제에 장기적 관점에서 주요 신도시나 택지개발지구내 상업용지 공급방식을 바꾸는 것이 필요하다"며 "설계공모는 디자인적 요소에 국한돼 일부 상가활성화에 도움은 되겠지만 직접적 영향은 크지 않은 반면 착공의무일 규제나 토지대금납부방식 심사등과 같은 제도들은 채무의존형 개발업체의 시장퇴출에 도움이 될 수 있다"고 평가하면서 "최고가낙찰제외에 상가분양가연동심사제등과 같은 조건을 강화 할 경우 실개발 수요자 중심으로 상가개발을 촉진하고 임대료안정등과 같은 긍정적 효과를 기대할 수 있다"고 덧 붙였다.
