지난 1980~1990년대 아파트 건설이 본격화된 수도권에서는 이미 20년을 훌쩍 지난 노후 아파트의 증가 추세가 가속화 되고 있다.
그러나 노후·불량건축물로 보는 공동주택의 기준이 지자체 마다 다르고 또한, 재건축 허용 시기가 준공연도를 기준으로 달라지게 돼 기준이 더욱 복잡해 졌다.
16일 부동산써브에 따르면, 최근 재건축의 대안으로 리모델링 사업이 부각되거나, 아파트 생애주기 및 장수명 관리의 도입이 본격화되고 있다.
이에 따라 낡은 단지를 중심으로 재건축을 추진하거나 대수선 등 리모델링으로 방향을 바꾸는 정비사업의 시장규모에 대한 관심은 앞으로 더 집중될 것으로 예상된다.
국토부의 ‘아파트주거환경통계’ 준공연도별·지역별 규모 현황 자료를 통해 서울·경기·인천 등 수도권 아파트의 재건축허용 연한 도래 상황을 살펴본 결과, 올해부터~2022년까지 향후 10년간 재건축 허용연한이 도래할 수도권 아파트는 총 28만8063가구로 나타났다.
지역별로 살펴보면 ▲서울 13만9482가구 ▲경기도 9만7558가구 ▲인천 5만1023가구 등으로 서울시가 전체 물량의 절반가량인 48.4%를 차지했다.
당장 올해는 경기·인천 등지에서 3만6169가구가 내년엔 서울시에서 1만3547가구가 재건축단지 이름표를 달게 된다.
오는 2015년 이후부터는 수도권에서 대게 매년 2~3만 가구씩 재건축 추진가능단지가 출현하고 특히, 2021년과 2022년에는 각각 5만2576가구와 7만1988가구씩 물량이 쏟아질 예정이다.
안전진단 등 본격적인 재건축 추진이 가능하다는 의미로 해석될 때, 향후 정비사업으로 분류될 노후단지 관리문제가 수도권 주택시장의 또 다른 문제로 떠오를 수 있다는 게 전문가들의 평이다.
이는 용적률 상향의 한계와 시세차익에 대한 기대심리 저하로서 정비사업의 매력과 추진속도가 과거와 같지 못한 상황에서 주택시장의 슬럼화가 가속화 될 수 있기 때문이다.
이미 분당과 일산 등, 1기 신도시 개발이 본격화 됐던 90년대 초반에 준공된 아파트는 대부분 2030년~2035년에 한 해당 10만 가구씩 정비사업에 내몰리게 된다.
이 때문에 중·고층 재건축 단지들의 유지·관리나 정비사업의 퇴로 등 장기적인 생애주기관리시스템 도입이 절실하다.
게다가 재건축 사업으로 쏠린 일관된 방향성을 리모델링으로 선회. 15년 이상 된 공동주택의 노후화 억제와 기능향상 등을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 방식으로 해법을 찾는다 해도 이미 그 시장 규모는 수도권에만 115만2480가구에 육박한다.
부동산써브 관계자는 “장기수선계획 수립이나 장기수선충담금 기금화 등, 노후아파트의 관리에 대한 방안들이 조금씩 마련돼 가고 있다”며 “그러나 향후 수도권 아파트의 노후도 추이를 살펴볼 때, 공동주택 보수와 정비사업을 둘러싼 마찰은 앞으로 다가올 장기적 당면과제가 될 것”이라고 우려했다.
