정부가 전국적으로 적용하고 있는 ‘획일적 규제’로 지방의 주택시장이 크게 위축되고 있어 수도권과 지방의 주택규제 차등화가 긴요한 것으로 지적됐다. 또 양도소득세 과다 부과는 공급동결 효과를 내 부동산 투기는 억제되지만 주택거래 감소, 주택가격 상승을 초래할 수 있다고 우려됐다.한국건설산업연구원(원장 최재덕)은 23일 논현동 건설회관 3층 중회의실에서 "8·31대책 후 1년 : 평가와 개선방향"이란 주제로 세미나를 열어 이같이 밝혔다.건산연은 지방주택시장은 지난 2004년부터 실수요자 위주로 개편돼 안정세를 보이고 있으나 8·31대책, 3·30대책 및 주택담보대출 규제 등으로 크게 위축될 가능성이 높은 만큼 지방주택시장 연착륙 유도가 필요하다고 주장했다.강민석 건산연 책임연구원은“정부의 금융규제는 수도권보다 지방주택시장에 더 큰 영향을 받고 있으며 공급물량 역시 2004년 이후 지방과 수도권이 역전돼 지방주택시장이 침체되고 있다”고 말했다. 강 책임연구원은“주택정책의 초점이 서울 강남 집값 잡기에 치중하기 보다는 앞으로 지방 주택경기의 연착륙 방안을 모색하는 쪽으로 전환해야 할 필요가 있다”고 설명했다.최근 지방의 미분양 물량이 적체되고 있는 상황에서 공급확대만이 능사가 아니라는 지적도 나왔다. 그는 “수도권의 경우 과도한 규제로 공급이 크게 위축될 경우 공급부족으로 인한 가격상승요인이 될 수 있으며 투기를 우려한 재개발·재건축의 과도한 규제 여부에 대해 검토할 필요가 있다”고 강조했다.백성준 건산연 부연구위원도 수급여건을 고려한 맞춤형 규제를 요구했다.투기지역, 투기과열지구, 신고지역, 허가구역 등 다양한 제도가 있으나 이를 현실에 맞게 재조정해 투기예상지역(1단계), 투기주의지역(2단계), 투기단속지역(3단계), 수요촉진지역(4단계) 등으로 나누는 것이 바람직하다는 의견이다.1단계는 주택가격이 해당 시도평균상승률 대비 100% 상승한 지역, 2단계는 150% 이상 급등한 지역, 3단계는 200% 이상 급등한 지역, 4단계는 50% 이상 급락한 지역 및 주택수요 촉진이 필요한 지역으로 구분하자는 것이다. 다음으로 1단계에서는 분양권 전매제한 등을 규제하고 2단계는 1단계 규제에 금융대출 제한을 포함시키고 3단계에선 2단계 조치에 세제강화와 주택거래신고 등을 추가하도록 하고 4단계에선 세제 감면 및 면제 등을 제시했다.백 부연구위원은 “각 지역별 미분양 실태를 엄밀히 조사하고 지방 주택수급 실태 및 향후 대책 마련을 위해 전담팀을 구성, 지방의 주택공급에 대해 중앙정부 차원에서 검토 조정해야 한다”고 설명했다. 또 양도소득세 과다 부과는 1가구1주택자로 신규 주택으로 이전하려는 교체수요를 가로막아 실수요자의 주거수준 향상을 저해할 수 있다고 지적됐다.박용석 건산연 부연구위원은 “양도소득세는 공급동결 효과로 부동산 투기억제라는 정책목표와는 달리 주택거래 감소, 주택가격 상승을 초래할 수 있다”고 진단했다. 박 부연구위원은 “실거래가 6억원 이상의 고가주택은 전국 공동주택의 3.9% 이상, 전국 아파트의 4.9%이상 차지할 것으로 추정돼 서울의 경우 아파트 5채중 1채가 고가주택에 해당한다”며 “고가주택 9억원 상향 조정과 부동산투기와 무관한 1가구 1주택 장기주택보유자의 양도소득세 부담을 대폭 감면해야 한다”고 언급했다.게다가 8·31 및 3·30 대책, 재건축에 대한 과도한 규제로 향후 도심지내 주택공급 축소 및 주택수급 불균형을 초래할 것으로 우려됐다.두성규 건산연 연구위원은 “8·31대책의 ‘기반시설부담금제’, 3·30대책의 ‘재건축절차의 투명성 강화 및 재건축 개발부담금의 부과’등 중복 규제의 남용으로 재건축사업의 본질적 기능 훼손과 주민의 재산권 행사에 대한 과도한 제약으로 법적 책임 공방의 여지가 있다”고 지적했다. 두 연구위원은 “투기적 수요를 억제하기 위해 재건축·재개발 관련 개발이익은 철저히 환수화되 용적률 증가 등을 통해 시장 수요에 맞는 공급 확대가 필요하다”고 주장했다.그는 또 “민간시행자에게 토지수용권을 부여하고 주민은 우선분양권을 가지며 정부는 준공 후 민간시행자에게 개발이익을 환수하는 ‘일괄 매수 후 개발 및 분양’방식을 활용하는 방안이 필요하다”고 설명했다.종합토론에선 김진수 바른재건축실천연합회 회장은 "재건축 규제가 다른 부분으로 전가돼 주택시장에 문제점이 생겼다"고 지적했다.김 회장은 "앞으로 용적률 상향 조정과 2~3년 후를 내다보고 주택공급확대 정책을 펴야 한다"고 꼬집었다.지규현 주택도시연구원 경기동향분석팀장은 "현재 주택가격 안정은 8·31 효과만은 아니다"라고 언급했다.지난 2003년 10·29 대책때부터 수도권 이외 지역은 가격이 하락했기 때문이다. 특히 지 팀장은 "고가주택을 현재 6억원 이상에서 연소득 대비 30배 정도 되는