전국적으로 미분양 아파트가 12만가구를 돌파한 상황에서 지분형 분양방식을 통한 주택 자가 보유, 주택교체 활성화를 촉진해 미분양아파트를 해소해야 한다는 대안이 제시됐다.한국건설산업연구원은 20일 이같은 내용의 "지분형 분양방식을 활용한 미분양 아파트 해소방안"을 발표했다.건산연은 미분양아파트를 지분형 방식으로 활용하면 공급자(건설업체)는 미분양에 따른 금융비용을 줄일 수 있으며 수요자는 초기 주택자금 완화로 주택구입이 수월해질 것으로 내다봤다.지난 2006년 주거실태조사결과에 따르면 우리나라 도시가구의 연소득 대비 주택가격 수준(PIR)은 전국이 6.9배, 수도권은 9.1배로 매우 높은 수준이다.따라서 저렴한 가격의 주택공급과 동시에 구매자를 지원하는 다양한 금융지원이 불가피한 상황이다.현재 전국 평균 아파트 분양가격은 3.3㎡당 915만원, 수도권은 1164만원으로 중산층 가구가 구입 가능한 주택 규모는 60㎡(약 2억원) 정도다.최근 분양시장에서 중대형 아파트가 미분양되고 소형중심으로 청약이 몰리는 것은 주거 상향비용이 과거에 비해 2.5배나 증가함에 따라 주거이동을 할 수 없기 때문이다.또 주택수요가 중소형에 집중되는 원인은 소비자들의 구매여력 감소 외에 대형 고가주택에 대한 세부담 강화 및 금융대출 규제다.건산연이 제시하는 지분형 분양아파트는 대통령직 인수위원회에서 제시했던 "지분형 분양 아파트" 구조에서 일반투자자를 금융기관이 아닌 미분양 아파트를 보유한 건설업체로 대체하는 구조다.◆미분양 해소와 주거수준 향상미분양 아파트에 지분형 분양방식을 활용할 경우 중·서민층의 자가 보유가 확대될 것으로 예상됐다.일례로 82.5㎡의 아파트를 지분형 방식(50%지분 적용)으로 구입할 경우 동일 규모 전세 보증금에 약 2000만원(금융비용과 재산세 포함) 정도의 추가부담으로 자가 마련이 가능해진다.또 현재 115.5㎡ 주택의 전세 거주자도 약 6600만원만 추가 부담하면 같은 크기의 주택을 살 수 있다.현재 주택 상향 이동의 경우 82.5→115.5㎡로 옮기려면 8815만원, 115.5→148.5㎡는 2억8350만원, 148.5→181.5㎡의 경우 3억2100만원이 소요되나 지분형 분양주택을 활용하면 기존 주택의 처분만으로 대형주택의 지분 취득이 가능해지며 추가적으로 취·등록세 등만 부담하면 된다.◆건설업체 자금부담 완화지분형 분양방식이 적용되면 건설업체의 입장에서는 지분 구매자가 점차 지분취득을 확대할 경우 잠재 구매자를 미리 확보하는 효과를 얻을 수 있다.또 건설사는 잔여지분대금을 담보로 ABS발행 등 유동화가 가능해져 현재보다 현금흐름이 크게 개선될 수 있다.지분대출방식이 추가로 도입될 경우 주택소비자들이 추가지분구매가 용이해져 건설사 지분 매각이 더 수월해 질 것으로 보인다.지분대출방식이란 금융기관들이 수요자에게 부족자금을 시중 대출 금리의 절반 이하(2~3%)로 대출해 주고 수요자가 주택을 매각할 때 원금과 매각차익의 일정지분(전체주택가격대비 대출금비율)을 받는 구조다.