탄핵심판 완료, 5월 대통령 선거로 정책 불확실성 여전
부동산 규제강화 가능성↑ 사업추진 원활한 재건축이 가격 상승 주도
부동산114에 따르면 3월 3주 서울 아파트 매매가격은 0.06% 상승했다. 재건축아파트가 0.16% 변동률로 전주(0.11%) 대비 상승폭이 커진 반면, 일반아파트는 0.05% 변동률로 전주와 동일했다. 그 외 신도시는 0.00%로 변동이 없었고, 경기ㆍ인천은 0.01% 변동률로 지난 주와 비슷한 분위기를 이어갔다.
전세가격은 서울이 0.03% 상승해 전주(0.05%) 대비 상승폭이 둔화됐다. 봄 이사철이 본격화됐지만 수도권 1분기 입주물량이 전년 동기 대비 1만 가구 가량 늘어나면서 물건 부족은 상대적으로 덜한 상황이다. 신도시는 0.02%, 경기ㆍ인천은 0.01% 상승했다.
매매 현황을 보면 서울은 ▲중구(0.20%) ▲종로(0.19%) ▲서대문(0.11%) ▲송파(0.11%) ▲강남(0.10%) ▲마포(0.09%) ▲서초(0.09%) ▲강동(0.08%) 매매가격이 상승했다. 중구는 시세보다 가격이 높은 매물이 거래되면서 매매가격이 뛰었다. 한편 ▼양천(-0.03%) ▼노원(-0.02%) 등은 하락했다. 정부의 대출규제 정책이 이어지면서 재건축 사업 가시화까지 상당한 시일이 남아있는 단지들을 중심으로 투자수요가 줄었다.
신도시는 ▲중동(0.10%) ▲동탄(0.04%) ▲분당(0.02%) 매매가격이 상승했다. 한편 ▼산본(-0.10%) ▼일산(-0.06%) ▼판교(-0.03%) 등은 하락했다. 산본은 뚜렷한 호재요인이 없고 저가매물만 일부 거래되면서 가격이 떨어졌다.
경기·인천은 ▲파주(0.07%) ▲안산(0.05%) ▲시흥(0.04%) ▲의정부(0.04%) ▲남양주(0.03%) 순으로 상승했다. 파주와 안산 소형아파트을 중심으로 전세물건이 부족해 일부 수요자는 매매로 갈아타는 분위기다.
전세 현황을 보면 서울은 ▲서대문(0.23%) ▲성동(0.19%) ▲중구(0.19%) ▲종로(0.14%) ▲도봉(0.13%) 동작(0.13%) 광진(0.12%) 순으로 전세가격이 상승했다. 서대문은 종로와 근접한 지역을 중심으로 전세물량이 부족해 홍제동 일대를 중심으로 전세가격이 뛰고 있다. 반면 ▼강동(-0.58%) ▼양천(-0.16%) ▼강북(-0.04%) 전세가격은 하락했다.
신도시는 ▲광교(0.12%) ▲중동(0.08%) ▲판교(0.06%) ▲동탄(0.05%) ▲분당(0.01%) 순으로 전세가격이 상승했다. 신도시 전반적으로 전세물건이 나오면 즉시 거래되고 있어 매물이 귀한 상황이다.
경기·인천은 ▲남양주(0.05%) ▲의왕(0.05%) ▲인천(0.03%) ▲부천(0.03%) ▲수원(0.03%) ▲의정부(0.03%) ▲파주(0.03%) 순으로 전세가격이 상승했다. 남양주는 3월들어 전세수요가 늘어나고 있지만 물건은 부족한 상황이다. 한편 ▼양주(-0.12%) ▼안양(-0.04%) ▼용인(-0.03) ▼성남(-0.01%) 순으로 전세가격이 하락했다. 양주는 이사철 수요가 일시적으로 늘었지만 실제 계약으로는 이어지지 못하고 있다.
윤지해 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "3월10일 대통령 탄핵심판이 완료되면서 정치 불확실성이 개선될 것으로 기대했지만 아직은 시기상조로 판단된다. 제19대 대통령 선거가 5월9일로 확정되면서 유력 대선후보 중심으로 부동산 보유세 강화나 전∙월세 상한제 도입, 월세 임대소득 과세, 계약갱신청구권, 대출규제 강화 등 주택시장에 비 우호적인 정책을 쏟아내고 있기 때문이다. 특히 여∙야 구분 없이 가계부채 관리를 위한 금융규제 강화를 예고하고 있어 예상보다 빨라진 미국의 금리인상과 맞물려 부동산시장 전반에 불확실성을 드리우고 있다"고 설명했다.
정치권의 규제강화 움직임이 예상되면서 올해까지 과세가 유예됐던 재건축초과이익환수제는 2018년 부활할 가능성이 높아졌다. 이 때문에 서울 주요 재건축 단지들은 올해 내에 관리처분인가 신청을 마무리 하기 위해 사업추진을 더욱 채근하는 분위기다. 서울 재건축아파트를 중심으로 매매가격 상승폭이 커진 이유다. 한편 서울 은마아파트는 고층개발 추진의 가능성이 부각되면서, 재건축초과이익환수제를 피하기 어려운 단지임에도 불구하고 집주인이 매물을 회수하고 있다.
미국 기준금리가 3월 16일(국내 기준) 0.25%포인트 인상됐다. 게다가 올해 2~3차례 추가인상까지 예고하면서 국내 부동산시장의 대출금리가 줄줄이 오를 가능성이 높은 상황이다. 은행연합회에 따르면 올해 2월 기준 주택담보대출 금리는 연3.04~3.57% 수준이고, 신용등급에 따라 이미 최고 연5%에 육박한다. 금번 미국 금리 인상 영향으로 주택담보대출 금리는 3월 중 최고 연 5%대를 넘어설 가능성이 높아졌다.
한국은행 관계자는 시장 내 과도한 우려감을 차단하기 위해 “한국 기준금리가 미국 기준금리에 따라 기계적으로 인상되지 않는다”고 밝혔다. 하지만 실제 미국이 올해 2차례 이상 기준금리를 인상할 경우 한미간 기준금리가 역전될 수 있어 자금 유출에 대한 압박은 더욱 거세질 전망이다.
게다가 5월9일 대통령 선거를 앞두고 정치권도 주택시장의 규제강화 가능성을 높이고 있어 수요자와 건설사는 일단 ‘지켜보자’ 분위기가 우세하다. 이번 주 매매가격 흐름처럼 사업추진을 서두르거나 개별 호재가 있는 재건축 단지 외에는 당분간 뚜렷한 방향성을 찾기 어려울 전망이다.
한편 전세시장은 봄 이사철이 본격화된 이후에도 뚜렷한 강세는 보이지 못하고 있다. 서울 강동구처럼 입주물량이 일시적으로 몰리는 지역에서 전세가격이 조정되는 경향도 나타나기 때문이다. 다만 입주물량이 실제 크게 확대되는 시점은 올해 하반기 이후로 확인된다. 3~5월 봄 이사철에는 현재 분위기처럼 소폭이지만 전세가격이 상승흐름을 지속할 가능성이 높다.
