(건설타임즈) 이자용 기자= 2015년 아파트 매매시장은 가격 상승 잠재력이 있지만 오름폭은 크지 않을 것으로 예상된다. 다양한 대출제도와 금리인하로 금융부담이 크게 낮아진 가운데 임대차시장의 불안은 무주택 실수요자의 구매욕구를 자극할 것으로 보인다. 다만 저성장이라는 거시경제적 불안요인이 상존하고 있고 실질적인 가계소득 증대가 뒷받침되지 않고서는 제한적 범위 안에서 상승이 나타날 전망이다.
부동산114에 따르면 전세시장은 서울을 중심으로 올해보다 입주물량이 감소하고 저금리로 인한 월세 전환이 지속되면서 전세물건 부족과 가격상승이 이어질 것으로 전망된다. 내년에는 서울 강남4구를 중심으로 재건축 이주예정지가 많아 이주수요에 따른 불안요소도 만만치 않다는 분석이다.
2014년 부동산시장은 시장 활성화를 위한 정책들이 제시되고 그 효과로 4년 동안 약세를 나타내던 수도권 아파트값이 상승 반전한 해였다. 서울 2.03%, 경기 1.77% 인천 1.93% 올랐다.
출발은 올해부터 적용된 취득세 영구 인하와 다주택자 양도세중과 폐지에 이어 재건축 초과이익 환수제 폐지 추진까지 발표되면서 거래량과 매매가격 모두 회복세를 나타냈다.
연초 호조세를 보이던 수도권시장이 2.26 주택임대차시장 선진화 방안 발표로 잠시 냉각되며 세금부담과 임대소득 노출에 대한 우려를 나타냈지만 7.24 경제정책방향과 9.1부동산 대책으로 하반기 수도권은 달라진 모습을 보였다. 8월1일부터 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 완화되었고, 디딤돌 대출 대상이 1주택자(기존주택 처분 조건)까지 확대되면서 주택 수요층이 넓어졌다. 특히 재건축 가능연한 단축과 안전진단 기준완화가 담긴 9.1대책 발표 이후에는 서울 양천, 노원 일대의 노후아파트 값이 크게 상승했다.
다만, 11월 들어 가격 상승폭이 둔화되는 모습이다. 시장을 이끌던 재건축 아파트는 예측 불가능한 추가분담금에 대한 불안감과 분양가상한제 탄력적용, 재건축초과이익환수제 폐지(또는 유예연장), 재건축 조합원 다주택 공급의 후속입법 등을 기다리며 관망하는 수요가 많고, 실수요자 역시 단기가격 상승에 대한 피로감을 나타내고 있다. 추격매수에 적극적이기보다는 시세보다 싼 급매물 위주의 거래로 가격상승이 견고하지는 않다.
지방아파트는 수도권과 비교해 상대적 호조세를 보여줬다. 그 중 대구는 2014년 한해 동안 10% 가까이 매매가격이 상승하면서 단기간 가격이 크게 올랐다. 대구 아파트값이 급격히 상승한 것은 기저효과로 볼 수 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 건설사들은 수도권 주택시장의 약세를 피해 지방으로 눈을 돌렸다. 2008~2011년 부산, 대전 등에 공급이 급증하며 투자 수요가 가세하면서 이 지역의 매매가격이 상승했다.
반면, 대구는 2005~2007년 분양 물량이 쏟아지면서 미분양이 속출했고 이 여파로 2010년까지 침체기를 지냈다. 이후 2011년부터 미분양이 해소됐고 그 사이 줄어든 공급물량으로 매매가격이 최근 상승한 것이다. 여기에 혁신도시와 대구테크노폴리스, 대구국가과학산업단지, 수성의료지구 개발 등이 맞물리면서 가격상승의 기폭제가 됐다.
한편 세종시는 공무원 이전이 마무리되고 있는 가운데 2014년 입주물량 확대로 공급과잉이 일어나 전세가격과 매매가격이 동시에 하락했다. 세종시 입주 초기 물량이 부족해 가격이 상승했던 것과 비교하면 대조적인 모습이다.
전세가격은 수도권과 지방에서 모두 상승세가 나타났다. 금리하락 등으로 임대인의 월세선호가 이어지며 월세공급이 늘어나는 반면 전세는 신규매물 출시가 줄면서 2014년 전국 아파트 전셋값은 5.45% 상승했다. ▲대구(10.68%) ▲인천(8.15%) ▲충북(7.51%) ▲충남(7.25%) ▲경기(5.79%) ▲서울(5.76%) 순으로 전셋값이 많이 올랐다. 전세가격 인상으로 매매가격대비 전세가격비율(전세가율)도 2013년 전국 65.66%에서 2014년 전국 67.62%(1.96%p↑) 높아졌다.
2014년 아파트 매매시장은 잇따른 정부규제완화로 주택시장정상화와 제도적 기반이 마련된 시기라 할 수 있다. 2015년은 이런 제도적 기반을 발판으로 저가 매수세가 이어질 가능성이 높다. 전세가격 상승이 지속될 가능성이 높은 가운데 주거안정 필요성에 따라 매수 기회를 엿볼 수 있다. 정부정책 가운데 디딤돌론과 같은 저리 대출을 활용하면 보다 합리적인 가격에 내 집 마련이 가능하기도 하다.
다만 투자자까지 수요층이 확대되기는 어려워 보인다. 장기 조정을 경험한 시장은 실수요로 재편되면서 단기 수익을 내기 어려운 구조로 변화하고 있기 때문이다. 가계의 실질적인 소득은 늘어나지 않는 가운데 무리한 대출은 결국 이자부담으로 돌아와 시세차익이 보장되지 않는 한 투자는 소극적일 수 밖에 없다. 시세차익보단 임대수익을 기대한 투자수요자라도 최근 반전세(보증부월세)와 월세 비중이 확대 되면서 전월세전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율)이 낮아지고 있어 실제 임대수익률을 따질 수 밖에 없는 상황이다. 2014년 서울 전월세전환율은 5.82%(11월 기준)로 2013년(6.19%)과 비교해 0.37%p낮아졌다. 장기투자, 여유자금을 활용한 투자수요로 위험성을 낮춘 전략적인 수요가 필요하다.
2015년 새아파트 입주물량은 전국 24만6923가구로 2014년(25만8352가구)과 비슷한 수준을 유지하는 가운데 지역별로는 입주물량차이가 있어 국지적 지역변수로 작용할 요인이 크다.
수도권은 ▲경기 7만221가구(전년대비 38%↑), ▲서울 2만174가구(전년대비 45%↓) ▲인천 1만1679가구(전년대비 12%↑) 순으로 2015년 입주물량이 잡혀 있다. 서울은 2015년 새아파트 공급이 줄어드는 가운데 재건축발 전세시장의 불안요소까지 안고 있어 세입자들의 전셋집 구하기는 더욱 힘들어질 것으로 보인다. 강남 개포지구, 강동 고덕지구, 서초 신반포 등 재건축 단지는 사업 단계별로 이주를 계획하고 있다.
경기는 하남시, 수원시 등 남부권에서 새아파트 공급이 늘며 임대차 시장의 완충재 역할이 기대된다. 2014년 10월 국내 인구이동’ 조사 결과를 보면 9월달 국내 이동자 수는 67만명으로 지난해 같은 달보다 16.6%, 3만2000명(5.1%)이 증가한 가운데 시도별 인구이동은 순이동(전입-전출)은 서울(-9122명), 경기(2288명)으로 나타났다. 서울의 전세가율이 곳에 따라 70%를 웃돌자 상대적으로 값이 저렴하고 새 아파트가 많은 서울 인근 경기지역으로 주거지를 넓히고 있는 수요자가 늘고 있다는 것이다. 2015년에도 서울은 신규 입주물량감소와 수요증가로 불안이 예고되는 가운데 경기지역에서 늘어난 입주물량은 세입자에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.
지방은 최근 가격이 급등한 대구와 경북, 충청지역을 중심으로 공급물량이 늘며 집값 안정에 기여할 것으로 기대된다. ▲부산 1만9873가구 ▲경남 1만8171가구 ▲세종 1만7069가구 ▲대구 1만3294가구 ▲경북 1만2531가구 ▲충남 1만1445가구 ▲전남 9895가구 ▲울산 9320가구 ▲전북 8624가구 ▲충북 8238가구 ▲강원5490가구 ▲광주 5122가구 ▲대전 3678가구 ▲제주 2099가구가 2015년 입주예정이다.
부동산114 관계자는 "수도권 아파트 매매가격 조정기를 거치는 동안 지방 아파트 매매시장은 상승세를 유지하면서 피로감이 누적된 상황으로 해당지역의 공급량을 우선 파악해 투자를 결정할 필요가 있다"고 조언했다.
