- 서민주거 안정위한 공적보증 상실 우려
- 수익위주 경영시 주택시장 불안정 야기
또 수익성 위주의 경영에 따른 주택업체의 차별적 보증가입에 따라 주택공급 감소는 물론 주택시장의 불안정을 야기할 것으로 전망되고 있다.
국토해양부 산하기관 중 주택보증 업무를 맡고 있는 대한주택보증은 지난 10월 발표된 공기업 선진화 방안을 통해 오는 2010년부터 민영화 대상에 포함된 기관이다.
그러나 지난 10·21 건설업계 유동성 지원 대책을 통해 ‘환매조건부 미분양 매입’에 주택보증 여유자금 3조8000억원 중 2조원을 투입하면서 향후 주택보증의 정체성과 미래를 우려하는 시각이 적지 않다.
이는 정부가 주택보증의 민영화를 추진하면서 미분양주택 매입, 회사채 보증 등 공적업무를 시행하는 모순된 정책을 펴고 있기 때문이다.
국토부에 따르면 9월말 기준 전국의 미분양 아파트는 15만7241가구로 외환위기 직후인 1998년 10월(10만2701가구) 이후 최고치를 기록했다.
또 올 들어 11월 말까지 부도로 쓰러진 건설사는 무려 365곳으로, 이는 전년 동기(260개)대비 40%나 늘어난 수치다.
특히 시공능력평가 41위인 신성건설은 기업회생절차(법정관리)를 신청했고, 62위인 C&우방은 워크아웃 상태가 되는 등 중소에서 중견건설사로 부도사태가 확산되고 있다.
이처럼 최근 외환위기 당시를 상회하는 수준으로 미분양이 증가하고 건설업체의 부도가 증가하는 등 주택산업 전반에 걸친 위기신호가 지속적으로 발생하고 있다.
주택산업은 주택사업의 완료까지 장기간이 소요되는 특성과 주기적이고 급격한 경기변동으로 인해 주택경기 침체시 다수의 사업자가 연쇄 도산하는 특성을 지닌다.
주택보증 윤영균 노조위원장은 “주택보증 여유자금 3조8000억원 중 ‘환매조건부 미분양 매입’에 2조원을 투입하면 1조8000억원이 남게 된다”며 “이에 따라 주택사업자의 부도 증가 등 위기가 현실화 될 경우 회사 자체가 부실화될 우려가 있다”고 말했다.
지난해 말 기준으로 대한주택보증은 총 230만 가구, 160조원에 달하는 보증책임을 지고 있고, 가구당 평균 변제액은 7500만원이다.
이에 따라 주택보증의 보증채무이행 능력은 2만4000가구(환매조건부 미분양 매입 2조원 제외)에 불과하다.
건설사의 사업장이 평균 5개동 2500가구임을 감안하면 10개 주택사업자가 부도날 경우 대한주택보증의 보증이행능력이 고갈된다는 결론이 나온다.
주택보증에 따르면 올 연말까지 약 5000억원, 내년에는 1조~1조5000억원의 분양보증 대위변제가 예상되는 등 주택시장이 불안정성이 갈수록 높아지고 있는 실정이다.
윤 노조위원장은 “주택업체의 연쇄부도가 우려되는 주택경기 침체기에 논의되고 있는 주택보증 민영화는 사회안전망을 해체하고 주택산업과 주택시장을 더욱 어려운 상황으로 내몰고 있다”고 말했다.
이어 그는 “주택보증이 민영화되면 수익성 위주의 경영이 불가피해 주택시장의 독과점화가 심화될 우려가 있다”고 강조했다.
이는 중소주택사업자와 사업성이 열악한 지방소재 사업장에 대한 차별적 보증가입으로 이어질 우려가 있기 때문이다.
특히 현재와 같은 주택시장 침체기에는 기업규모 등에 상관없이 경기 위험을 반영한 보증가입 거절이 일반화될 수 있다.
현재 건설중인 53만 가구의 주택분양보증가구 중 토목건축 시공능력평가액 50위 안의 대형주택업체가 시행·시공의 형태로 33만 가구를 담당하며, 나머지 20만 가구는 그 밖의 중소주택업체가 수행하고 있다.
주택보증이 민영화가 되면 이들 중소주택업체에게 보증을 꺼려할 것으로 예측되는 만큼 주택분양보증 업무 민간 개방은 자칫 중소업체에게 독이 될 수도 있다는 설명이다.
윤 노조위원장은 “건설사들이 분양보증을 받지 못하면 은행권에 PF대출을 받기 어려워져 결국 주택공급의 감소로 이어진다”며 “특히 중소건설사들의 침체가 예상되기 때문에 이 경우 중소건설사들은 시장에서 퇴출되고 지방은 주택공급이 원활치 않아 주택시장 불안정이 발생하게 된다”고 말했다.
이어 그는 “주택 분양보증이 국민의 주거생활안정을 위한 공적 보증이라면 현행처럼 공기업인 대한주택보증이 전담케 함이 이행능력의 유지, 정부의 정책 활용 가능성 등 여러 가지 측면으로 좋다”고 강조했다.
아울러 주택보증 민영화에 따른 서민주거안정을 위한 정책수단의 상실도 우려된다는 게 윤 노조위원장의 견해다.
분양보증시장 개방에 따른 수익구조 훼손으로 주택보증이 임대보증금보증의 취급을 기피할 경우, 임차인의 재산권을 보호하고 주거안정을 지원하는 정책수단을 상실하게 된다.
임대보증금보증은 이미 시장이 개방돼 있으나, 보증위험이 매우 높아 대부분의 보증을 주택보증에서 취급하고 있다.
지난해 주택보증이 보증해 준 가구수와 보증금액은 18만3000가구, 3조6561억원이었다.
현재 주택보증은 ‘임차인 보호’라는 국가정책 목표의 조기달성을 위해 보증위험에 비해 현저히 낮은 보증료율을 적용해 운영 중이다.
윤 노조위원장은 “민영화 된 주택보증이 수익성 개선을 위해 보증료율을 현실화 할 경우 현재보다 약 8배 인상이 예상된다”며 “현행 요율체계로는 민간보증회사가 주택보증의 역할을 대체할 가능성은 없어 대체적인 정책수단을 강구하지 않는 한 ‘임차인 보호’라는 정부 정책목표는 달성이 불가능 하다”라고 지적했다.
그는 또 정부에 의한 주택보증의 공공정책적 사업(미분양주택 매입, 회사채 보증, 미분양펀드보증)에서 손실이 발생할 경우, 정부가 손실로 인한 인력구조조정·개인적 징계 면제 등의 확약이 필요하다고 강조했다.
