정부가 최근 천정부지로 치솟고 있는 집값을 잡기 위해 민간 아파트 분양가 공개 카드를 들고 나왔다.
최근 집값 상승이 고분양가에 따른 것으로 신규 분양되는 아파트의 분양가를 인하해 집값을 잡겠다는 논리를 펴고 있다.
그러나 민간건설업체들은 집값 상승은 시장에서 결정되는 것으로 민간 건설업체로 책임을 전가하는 것은 바람직하지 않다며 강하게 반발하고 나섰다.
김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “판교 중대형 평형 분양의 경우 공공택지임에도 불구하고 평당 1800만원대로 나오면서 주변의 분양가 상승을 초래했으며 이렇게 공공이 땅값을 높게 올리면 결국 민간의 분양가도 동반 상승하게 된다”고 주장했다.
반면 박완기 경실련 정책실장은 “지난 1998년 분양가 자율화 이후 분양가가 3배 가량 올랐다며 정부가 분양가와 관련된 대책을 제대로 마련하지 못해 집값 폭등으로 이어져 민간아파트 분양가 문제를 조속히 시정해야 한다”고 지적했다.
박 실장은 이어 “최근 민간아파트 분양가가 평당 2000만~3000만원이나 되는 상황에서 민간업체의 후분양제를 언급하면 업계의 현실을 말하고 분양원가 공개를 언급하면 시장원리에 어긋난다는 주장을 펴고 있어 이율배반적인 모습을 보이고 있다”고 강조했다.
김 부회장은 이에 대해 “기업은 이윤을 추구하는 곳으로 시민단체에서 이익이 많으니까 공개하라는 것은 자본주의 사회에서 있을 수 있는 일이 아니다”라고 단언했다.
정부가 아파트 값을 잡기 위해 고삐를 죄고 있다. 공공아파트는 물론 민간아파트에까지 분양원가를 공개하는 방안과 표준건축비 적용 방안 등 모든 수단과 방법을 검토하고 있다.
-민간아파트의 고분양가가 심각한지, 또 주변에는 어떤 영향을 미치나.
▲박완기 경실련 정책실장=분양가 자율화되기 전 500만원에 불과했던 아파트 값이 3배 가량 오르고 있다. 최근에는 2000만~3000만원 선에서 민간아파트가 분양되고 있다.
이 같은 현상을 볼 때 정부가 분양가와 관련된 제대로 된 대책을 내놓지 못하고 있는 상황이다. 이는 오히려 정부와 건설업체가 시장 수요의 실패를 스스로 자초한 것이라고 볼 수 있다.
이로 인해 집값 폭등에 절망하고 분노하고 있는 주민들이 강력하게 시스템 자체를 바꿔야 한다고 주장하고 있다. 따라서 민간아파트 분양가 문제에 대해 시정이 필요하다.
▲김홍배 대한주택건설협회 부회장=분양가를 공공이 주도해 놓고 민간에 책임을 전가하는 것은 잘못됐다. 일례로 공공택지인 판교 중대형아파트를 공영개발이란 탈을 쓰고 1850만원 분양, 파주와 동탄, 뉴타운 등에서 1500만원 이상에 분양하는 건 문제라고 볼 수 밖에 없다.
사실 판교의 경우 공공택지로 개발, 분양하는 것이기에 1000만원 이하로 분양이 가능하다. 하지만 공공이 택지비를 부풀려 이익을 남기려고 하다보니 분양가를 높게 책정함으로써 자연스럽게 민간까지 전달된 것이다.
-집값을 잡기 위해 민간아파트에 대한 분양가 규제와 원가공개가 효과적이라는데.
▲박 정책실장=공공이 문제가 있는 건 분명하다. 공공택지에 대해선 장기임대아파트라든지 환매조건 분양방식으로 공공성을 강화해야 한다고 본다.
하지만 공공만의 문제가 아니라 민간도 문제가 있다.
최근 민간아파트에서 2000만~3000만원에 분양되고 있고, 특히 재건축의 경우 초기 분양가 너무 높게 분양되고 있는 실정이다.
민간건설업체에게 후분양제를 말하면 업계의 현실을 말하고, 분양원가 공개를 말하면 시장원리에 어긋난다고 말하는데 이 것은 이율배반적 모습이다.
분양가 규제나 원가공개가 시장경제가 아니라고 하는데 오히려 1999년 이전에는 분양가도 규제했고 원가도 실제로 지방자치단체에 신고해 왔다.
지금도 지자체에 건축비 등을 신고하고 있지만 엉터리로 신고해서 문제되고 있다. 이런 불투명하고 불합리한 분양시스템에는 변화가 필요하다.
따라서 공공택지에 대해선 원가연동제를, 민간택지에 대해선 후분양제나 선분양시의 원가공개를 통해 함께 문제를 풀어야 한다.
▲김 부회장=아파트 값은 택지비와 건축비, 기타비용이다. 땅값만 해결되면 공공이든 민간이든 자연적으로 해결된다.
민간이 공공택지에서 아파트를 건설하는 경우도 많다. 이런 경우에는 거의 원가공개를 하고 있기 때문에 투명하게 이뤄지고 있다.
땅을 매입해서 아파트를 짓는데 민간하고 공공하곤 엄청난 차이가 있다. 그 차이를 인정하지 않고 문제를 거론하는 것은 잘못됐다.
공공택지의 경우엔 사무실에 앉아서 지도상에 선만 그으면 부지가 확정된다. 이때 땅은 수용돼 땅값 문제도 해결된다.
하지만 민간의 경우에는 1만평 정도 땅을 살 경우 땅소유자가 200~300명으로, 이들과 합의해 분양하기까지 적게는 5~6년 소요된다.
특히 수용이란 제도가 없기 때문에 결국 민간은 땅 소유자와 협의를 하는데 속칭 ‘알박기’가 있는 경우 일반 땅값의 20~50배까지 보상해야 한다.
따라서 땅값의 추정문제, 공공과의 땅값 비교가 되지 않기 때문에 여러 가지 문제가 많다.
일례로 공공이 주도한 판교와 파주, 동탄 등을 보더라도 땅값이 매우 비싸게 돼 있다. 이렇게 공공이 땅값을 높게 올린다면 결국 공공 뿐 아니라 민간도 분양가가 상승된다.
-분양가 상한제를 적용해서 표준건축비를 적용하는 방안에 대해선.
▲박 정책실장=최근 몇 년 동안 소득이나 물가의 변동폭은 거의 없었다.
하지만 아파트 분양원가는 3배 이상 올랐고, 몇 년 전부터 건설업체가 자정노력 하겠다고 밝혔지만 아무런 대책이 없었다.
따라서 지금은 원가공개를 통해서 투명성을 확보하는 부분들이 필요하다.
원가연동제를 통해서 건축비나 토지비를 낮추는 이런 시스템보다는 분양원가 공개를 철저히 하고 이런 상황에 따라 가격을 책정하며 토지비나 건축비를 허위로 신고하거나 하는 것을 철저히 견제하도록 하는 노력이 필요하다.
주택시장 자체가 정상적인 시장경제 기능을 잃어버렸다. 오히려 국내 조건을 담보로 해서 건설업체가 폭리를 취하고 있다.
현재 아파트 값의 거품이 붕괴되느냐 마느냐의 상당히 심각한 상황이기 때문에 건설업계 자체도 노력이 필요하고 정부도 원가공개를 통해서 민간건설업체에 분양가를 수정하는 노력이 필요하다.
▲김 부회장=과거에도 일부지역은 자율화했으며, 일부지역은 규제를 했다. 분양가가 자율화돼 있는 지역은 과거나 현재나 큰 변동차이가 없고 큰폭의 상승은 없다.
만약 분양가를 규제한다면 자본주의사회에서 누가 그런 기업을 운영하겠는가.
일례로 농사짓는 사람이 마늘농사가 비싸면 마늘 농사를 많이 짓고 고추값이 비싸면 고추를 많이 짓는데, 주택사업에서 시민단체들이 너도나도 할 것 없이 비싸다며 말한다면 어떤 기업이 귀찮아서 아파트를 짓겠나.
기업은 이윤추구를 목적으로 하고 있는데, 시민단체에서 “넌 이익 많으니까 공개하라, 넌 이익이 별로 없으니까 안해도 된다”라는 식은 자본주의사회가 아니다. 따라서 시장에서 기업가들이 알아서 하도록 내버려둬야 한다.
특히 아파트 값을 잡는 것은 원가공개니 하는 문제가 아니고 사실은 규제를 완화해서 규제비용을 빼내야 한다.
일례로 민간택지개발도 허용해서 공공하고 경쟁해서 택지개발비를 낮춘다든지, 재건축의 경우 용적률을 완화해서 분양가를 낮춘다든지, 개발이익을 환수하지말고 개발이익만큼 분양가를 낮춘다든지 해야 한다.
정부는 현재 학교시설부담금과 도시개발부담금 등을 환수하고 있는데 이것이 모두 분양가로 전가된다.
이런 것을 적절하게 조절해야 한다.
