(건설타임즈) 이헌규 기자= “함께 고생한 직원들이 잘 살 수 있는 구조를 만들고 싶습니다”
‘고생한 직원’, ‘함께할 직원’ 이라는 말을 달고 사는 사람. 이 같은 ‘맨파워’를 회사의 최대 강점으로 소개한 박관수 회장을 서울 성동구 다원그룹 본사에서 만났다. 어렸을 적 온갖 고생 끝에 지금의 이 자리에 서게 된 박 회장. 앞으로 목표는 무엇인지 A부터 Z까지 물어봤다. [만난 사람=이헌규 건설부동산 부장]
고생 끝에 낙=부동산
박관수 회장은 충북 제천에서 고등학교를 졸업하고, 군 제대 후 고시원에서 사시 준비와 공무원 준비를 하는 동안 외환위기인 IMF를 맞이했다. 남들이 겪어 보지 못한 온갖 일들을 경험하면서 ‘고생 끝에 낙이 온다’고 했던가 우연히 부동산을 알게 됐다. 그동안 공부한 것을 다 버릴 줄 알았는데 부동산만큼은 예외였다. 민법, 행정법, 상법 등 모든 것이 연관되어 있었기 때문이다.
잘 맞는 것 같아 영업사원을 3년 했다. 그러다가 사장을 해봐야 겠다 싶어서 부동산 대행사에 취업을 해 기획업무부터 시작한 것이 계기가 돼 창업을 하게 됐다. 2006년도 회사를 설립했을 당시는 역량과 자금이 안 돼 결국 폐업을 했고, 다시 살린 것이 2010년이다. 이때부터 분양대행을 시작해서 지금까지 진행하고 있다. 약 2년 전부터는 시행사업을 시작해 현재 부동산 토털 기업으로 운영 중이다.
시행은 쉽지 않다. 돈을 버는 것이 주목이긴 하지만, 내 일처럼 일을 해줬는데 시행사가 대행사를 대하는 태도는 완전히 다르다.
박 회장은 “비일비재한 편법이 만연하다. 100개를 벌어주면 난 5~6개만 얻는다. 업무를 해보니, 돈만 있지 기획력 안 되는 시행사가 너무 많다. 일부 대기업의 경우 실무를 너무 모른다”며 “대행하면서 멀리 보고 생각했다. 거의 1년에 수익을 상당히 올렸는데 불구하고 월급 주고나면 남는 게 없었다. 이렇게 해서는 비전도 없고 해서 시행을 시작했다”고 회상했다.
이 회사의 제일 강점은 ‘맨파워’다. 각 분야별로 13명이 근무를 한다. 메이저 빼곤 제일 규모가 클 것이라는 게 박 회장의 설명이다. 타 시행사 보다는 운용력이 3~4배 높고 운영비만 연간 30여 억원에 달한다고 한다. ‘같이 잘 먹고 잘 살자’는 것이 목표다 보니 급여는 업계 최고수준이라 자부한다.
건설 빼곤 다 한다
시행은 시장분석이 가장 먼저다. 이를 통해 토지를 확보하고 이후 개발기획 즉 설계, 이를 개발 콘셉트라고 하는데 그리고 나면 자본이 중요하기 때문에 금융컨설팅을 한다. 그 다음 건설회사를 선정하고, 분양 및 입주관리 단계로 이뤄진다. 다원그룹은 시공을 제외하고 모든 일을 하고 있다. 다원그룹의 자산관리 파트너스가 금융컨설팅을 전담하고 있으며, 모 교육그룹 출신 부사장이 현재 대표를 하고 있다.
건설회사까지 운영하지 않는 이유가 있다. 박 회장은 “우리 회사의 모토가 ‘인적 회사를 추구하지 물적 회사를 추구하지 않는다’이다. 물적 회사는 굉장한 리스크를 안고 있다”며 “대규모 자금과 인력을 운용해야하는데 기업 생존에서 굉장한 타격이 있다”고 말했다.
최근 건설사들이 많이 힘든 것이 보통 회사 운영비까지 더해서 약 10%의 마진을 본다고 하면, 자재비만 20% 이상 올랐기 때문에 적자를 보고 있는 상황이다. 정말 잘 관리하면 5% 적자다. 요즘 이런 말이 건설사에서 떠돈다고 한다. “현장 하나 수주하면 50억 적자다.”
잘하는 것 하나가 시행 리스크 줄여
아직까지 잘하는 것은 분양 대행이고 이것 때문에 시행 리스크를 완전히 줄일 수 있다고 설명한다. 다른 곳에서 분양을 못하고 나가버리면 시행사는 부도까지 우려하는데, 이 회사는 100% 분양에 자신이 없으면 시행을 하지 않기 때문에 이것이 강점이다. 분양을 실패한 적이 없다고 박 회장은 자부한다.
그는 앞으로 회사를 자산관리 중심으로 운영할 예정이다. 자산관리는 시행을 하게 되면 모든 시행법인이 SPC 설립이 돼야 한다. 내년부터는 자금을 어느 정도 확보해서 공동투자 사업을 할 계획이다. 주도권은 타 시행사에 있어도 분양은 직접 하면 절대 망하지 않는다고 생각하고 있다. 회사의 시너지 효과를 위해 다른 분야에도 3대 주주정도로 투자할 계획이다.
그는 “자금을 얼마나 확보하느냐가 중요하다”며 “손절을 빨리하는 사장이 가장 유능한 사장이라고 생각하고 있다”고 말했다. 이어 “분양할 때도 인센티브를 과감히 주고 조기에 정리할 수 있도록 하고 있다”며 “사업을 해보니 미련 때문에 망한다. 오늘 10억 손해 보면 될 것을 100억을 투자해도 손해 보는 경우가 있다. 이런 현장이 많다”고 지적했다.
2006년 폐업의 시행착오 거쳐
현재의 부동산 토털기업으로 재도약
'맨파워' 강점…타사보다 운용력 뛰어나
자기자본에 의한 사업해야
아파트 사업이 가장 안정적이지만, 작은 회사는 토지확보도 어렵고 시간이 장기간 소요되는 현실적 이유 때문에 못하고 있다. 향후 3기 신도시는 아파트 사업 계획도 있다. 다만, 건설회사와 컨소시엄을 구성해서 입찰 참가할 예정이며 준비 중이다. 주거사업은 그래도 가장 위험부담이 적은 사업이다. 한 번 정도는 해볼 생각이다.
박 회장은 일반시행사가 살아남을 수 있는 시장을 최대 10년을 보고 있다, 이후부턴 거의 금융회사가 살아남지 않겠나 판단하고 있다. 그는 “대형 시행사 중심으로 마진율을 줄이면서 자기자본에 의한 사업을 해야지 경쟁력이 있다고 생각한다”며 “사업할 때 금융비용이 차지하는 비율이 워낙 크기 때문에 향후에는 시장이 계속 축소되기 때문에 결국 금융비용을 자기회사 마진으로 전환할 수 있는 것이 자기 자본에 의한 사업이다”라고 설명했다.
즉, 자기자본 시장으로 개편되지 않으면 일반 시행사는 살아남기 어려울 것으로 판단한다. 이 회사도 그 정도 규모로 키우는 것이 최종 목표다. 이렇게 생각하는 자본금이 3000~5000억원 정도 된다. 이러면 어떠한 경우라도 부도가 안 난다고 자신한다. 부동산은 준공을 해놓으면 가치를 발휘한다. 그는 향후 5년 후 이 정도 규모의 자기자본을 만들어 보겠다고 다짐했다.
분양 용역·개발 컨설팅 집중
올해 시행사업은 하지 않는데 이유는 먼저 금융 PF가 막혀 자금조달이 어렵고 부동산 시장도 안 좋아서다. 이에 분양 용역과 개발 컨설팅에 치중 할 예정이다. 그는 “경기가 안 좋다고 해서 분양을 안 하는 것은 아니다”라며 “향후에도 3개 정도 있다. 올해 분양대행 수수료가 많이 올랐다. 회사 운영엔 큰 문제가 없을 듯하다. 내년 가을쯤에 PF 할 수 있는 사업을 준비하고 있다”고 설명했다. 또한, 금리가 안정기와 하락기만 타면 부동산이 안정된다. 이 시점을 내년으로 생각하고 있다.
이 회사는 100% 분양 자신이 없으면 일체 시행사업을 하지 않는다. 부동산 사업이라는 것이 최악의 상황을 산정해서 출발해야 된다. 분양을 많이 해봐서 실패 확률을 줄이고 있다는 그는 “요즘은 영업능력이 비슷해서 많은 인력 확보가 가장 큰 힘이 된다”며 “관리 대행사만 10여개다. 가용 인원은 1000~2000여명을 운용할 수 있다”고 말했다.
함께 번영하자
최종 그의 목표는 함께 고생한 직원들과 같이 잘 살 수 있는 구조를 만드는 것이다. 나중에는 투자 관리만 할 생각이다. 궁극적으로는 직원이 투자하는 공동시행을 해서 같이 번영할 수 있는 회사를 만들고 싶다는 박 회장. 고객도 같이 수익이 될 수 있는 사업을 하는 것이 목적이다.
정리= 권일구 객원기자
