[김동수 칼럼]  주거안정대책 실행 지연으로 혼란 야기
[김동수 칼럼]  주거안정대책 실행 지연으로 혼란 야기
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  • 승인 2022.09.05 07:30
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한국주택협회 김동수 본부장

한국은행이 지난 8월 25일 기준금리를 0.25% 포인트 인상했다. 올해 들어 4회 연속이다. 금리 충격으로 주택시장은 빙하기에 진입했다는 진단이 우세하다. 금리가 최대 변수로 작용하고 있다는 것이다. 금리 인상 기조가 마무리되어야 거래가 살아날 듯하고 그 이전까지는 거래 실종과 가격 하락은 불가피할 것으로 전망된다.

작금의 주택시장 분위기는 아파트 거래는 역대 최소를 경신 중이고, ‘억’씩 떨어지는 하락 폭은 커지고 있다. 경매시장도 관망세가 짙어져 줄줄이 유찰되고 있다. 미분양 주택도 증가하고 있다. 금리 인상에 따라 대출 이자가 올라 반전세나 월세로 임대수요가 몰리고 있어 월세화가 빠르게 진행되고 있다.

금리가 주택시장에 미치는 영향을 간단하게 살펴본다. 먼저, 예전에 비해 기준금리 변동에 대한 시장 참여자의 민감도가 커졌다는 것이다. 연속으로 인상한 것이 주요인이 아닌가 한다. 과거에는 금리 변동의 영향이 크지 않았다. 충격도 비교적 약했고, 흡수 기간도 짧았다. 그러나 최근으로 올수록 금리 변동의 영향력이 확대되고 있는 것 같다. 가장 큰 이유는 주택 매입 시에 대출 의존이 높아졌기 때문이라고 추정할 수 있다. 

금리 전망은 한국은행은 물가 상승률이 6%대를 유지한다는 전제하에 연말 금리를 2.75~3.00%로 전망하고 있다. 과거 기준금리가 3.00%인 시기의 주택담보대출 금리는 약 5% 수준이었다. 미 연준은 물가가 떨어질 때까지 금리 인상을 지속할 것으로 보인다. 시장 참여자나 전문가 중에는 올해 연속된 금리 인상으로 경기 저점을 확인하고 내년부터는 다시 금리 인하 사이클이 오기를 전망하고 기대도 하고 있다.

대응 전략은 올해 연말까지 금리 인상이 지속될 전망으로 시차를 두고 주택 가격의 하방 압력으로 작용할 가능성이 높다고 본다. 긴축을 암시하는 메시지와 지속적인 자이언트 스텝을 요구하는 발언이 혼재된 미 연준의 모호한 분위기를 지속적인 시장 모니터링을 통해 민첩한 대응이 필요할 것이다.

금리가 계속 상승하더라도 시장 참여자 별로 체감하는 영향은 차별적일 것이다. 따라서 선호하는 개별 지역에 대한 수요와 공급의 다양한 정보와 면밀한 분석 등을 통하여 기회를 발굴하고 포착해야 한다. 

정부가 발표한 서민 주거 안정 등 주택시장 정상화를 위한 대책의 실행이 지연되고 있어 혼란과 불만이 고조되고 있다. 정부와 국회는 국민 정서를 존중해 나라 경제의 활력 회복을 위해 차질 없이 조속히 시행되도록 대승적 차원에서 앞장서 줄 것을 강력히 기대한다.


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