기본형 건축비 지자체 임의삭감 금지
민간 사전청약 추정 분양가 기준도 마련
(건설타임즈) 이헌규 기자= 전국 지방자치단체마다 들쭉날쭉했던 분양가상한제 심사 기준이 구체화된다.
국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’ 및 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’을 마련, 전국 지자체 및 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.
이는 지난 8월 주택공급기관 간담회에서 나온 제도개선 요구의 후속 조치다.
분양가는 택지비와 기본형 건축비와 각각의 가산비를 더해 결정된다. 하지만 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 다르다 보니 예측 가능성이 떨어지고 분쟁이 잦았다.
이에 따라 국토부는 한국건설기술연구원, 한국부동산원, 한국주택토지공사(LH) 등과 태스크포스(TF)를 구성해 최근 3년간의 지자체 분양가 상한제 심사자료 95건을 분석해 개정안을 마련했다.
국토부는 택지비 심사에서 공공택지의 경우 상가·임대 면적을 제외하도록 하고 택지비 이자조달 비용까지 산정하도록 제도를 개선했다.
민간택지의 경우는 주변 시세를 더욱 정확하게 반영할 수 있도록 표준지 산정 기준 및 입지·특성 차이 보정기준을 구체화했다. 또한 택지비를 산정할 때 조합사업비에서 택지 조성을 위해 사용된 비용을 적정하게 반영하도록 했다.
특히 기본형 건축비 산정 시 지자체가 임의로 건축비를 삭감하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고, 이에 대해 행정지도를 실시하기로 했다.
가산비 인정 항목도 재정비했다. 특히 가산비를 조정할 때 같은 공정이더라도 지자체마다 편차가 컸다. 설계가액 대비 인정하는 비율이 40~90%까지 차이 났다.
이에 국토부는 가산비를 조정할 때 토목·건축·기계(81.3%), 전기(86.2%), 통신(87.3%) 등 공정별로 권장 조정률을 제시하고, 여기에 지자체가 10% 범위에서만 조정하도록 명시했다.
또 택지비 가산비에 포함됐던 기부채납 범위도 넓어졌다. 도로, 공원 등을 지은 경우만 일부 지자체에서 인정했는데 앞으로는 단지 내 도서관 등 수분양자가 보편적으로 이용하는 시설까지 인정된다.
국토부는 사전청약 시 추정분양가 검증 매뉴얼도 마련했다.
사전청약 추정 분양가는 기본적으로 분양가상한제 심사 매뉴얼을 기준으로 삼되 사전청약 시점에서 산정하기 어려운 항목은 새 매뉴얼에 따라 별도로 추정하는 방식으로 적용한다.
예컨대 건축비 가산비의 경우 사전청약 단지는 주택의 에너지 절감률을 측정할 수 없으므로 매뉴얼에서 에너지 절감률을 60%로 가정해 반영한 뒤 추후 조정토록 했다.
민간사업자는 기본설계를 진행한 뒤 이에 기초한 분양가 심사자료를 작성해 주택도시보증공사(HUG)에 내야 한다.
HUG 추정분양가 검증위원회는 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 지자체 분양가 심사 담당 공무원 등 전문가로 구성된다.
이들은 추정 분양가격이 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정하게 책정됐는지 심사해 그 결과를 통보한다.
한편 내년 상반기까지 민간 사전청약 물량으로 공급되는 물량은 총 3만3674호에 달하는 것으로 집계됐다.
매각택지 중 사전청약에 참여하겠다고 밝힌 후보지가 11곳, 2만1542호다. 이들 지역은 다음 달부터 내년 3월 사이 사전청약을 시행할 예정이다.
구체적으로 양주회천(3천273호), 오산세교2(2천772호), 화성동탄2(2천296호), 의왕고천(872호) 등이다.
아울러 내년에 사전청약 조건부로 매각하는 택지에서도 수도권 9곳 등 전국 14곳에서 총 1만2132호가 사전청약 물량으로 나올 예정이다. 이들 지역은 내년 상반기 내 공급된다.
남양주진접2(489호)를 비롯해 성남금토(942호), 수원당수(697호·452호), 고양장항(760호) 등이다.
