내년부터 등록임대 보증금 반환보증 가입 안하면 과태료
(건설타임즈) 김정현 기자= 국토교통부는 임대보증금 보증 제도의 개선과 임대사업자 관리강화를 주요 내용으로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 국무회의 의결을 거쳐 오는 14일 공포될 예정이라고 7일 밝혔다.
임대보증금 보증이란 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품이다. 정부는 지난해 7·10 주택시장 안정 보완대책에 따라 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입을 의무화했다. 다만 기존 등록임대는 준비과정을 고려해 1년의 유예기간을 거쳐 지난달 18일부터 적용하고 있다.
개정안에는 임대보증금 보증 가입 면제사유를 규정하고 오는 14일부터 시행한다.
우선 임대보증금이 '주택임대차보호법'상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우 면제된다. 최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 보장되기 때문이다.
다만 임차인의 알권리 보장, 최우선변제금액이 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 배정 받는 한계를 고려해 임차인의 보증 미가입 동의를 받도록 했다.
또한 '임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결했고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우, 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료했기 때문에 보증가입을 면제했다.
또 임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우에 면제된다. 이는 중복가입과 임차인의 수수료 이중부담 문제를 해결하기 위한 것이다. 다만 임대사업자의 의무부담 전가를 방지하기 위해 임대사업자가 수수료를 모두 부담하도록 했다.
보증금 미가입 처벌을 형벌에서 과태료로 전환하고 내년 1월 15일부터 시행한다.
현재 보증에 가입하지 않은 임대사업자는 형사처벌 대상이나 형사처벌 부담으로 인한 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용으로 의무위반에 따른 처벌의 형평성 문제가 발생했다.
이에 형벌 조항을 삭제하고 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과하도록 했다. 상한은 3000만원으로 설정했다.
일부보증 요건은 보완된다. 일부보증 요건은 ‘전세권이 설정된 경우 또는 ‘주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우’로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의를 받도록 한다.
임대보증금 보증가입기간도 연장된다. 현재 임대보증금 보증의 가입의무기간은 ‘임대의무기간’으로 규정돼 기간 경과 후에는 가입여부가 불확실했지만 14일부터는 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날)까지로 기간이 연장된다.
임대보증금 보증 미가입 시 지자체가 직권으로 사업자 등록을 취소할 수도 있다.
부채 과다로 인해 보증 가입이 거부되었는데도 사업자가 개선하지 않는 경우 처벌만으로는 실효성 확보가 곤란해 보증 미가입 사업자에 대해 시장·군수·구청장이 직권으로 등록 말소할 수 있도록 했다. 다만 하위법령에서 말소의 적용 요건을 엄격하게 규정해 말소의 남용을 방지할 예정이다.
임대사업자 등록 제한사유도 추가됐다. 현재 거짓·부정 등록, 임대료 증액제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록 말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한하고 있다.
개정안은 선순위 담보권·세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응해 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한했다.
이두희 민간임대정책과장은 "이번 제도개선을 통해 임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되는 한편, 임차인의 권익도 향상될 것으로 기대한다"며 "개정사항에 대한 이행여부를 확인하고 적극적으로 홍보해 임차인의 주거안정에 만전을 기할 방침"이라고 밝혔다.
