서울 재건축 일반분양가 높아져, 재건축 몸값도 ‘상승’
전셋값 강세 지속, ‘깡통전세‘ 우려도 높아져
분양시장의 열기가 식지 않고 있는 가운데 기존 재건축 아파트에 대한 수요자들의 기대감도 높아지는 분위기다. 더욱이 올 들어서 민간택지 분양가 상한제 폐지와 주택시장의 상승세가 맞물리면서 분양가격이 높아져 재건축 아파트의 투자성이 높게 평가되고 있다.
부동산114에 따르면 서울 재건축단지의 3.3㎡당 평균분양가격은 2014년 1937만원에서 2015년 2656만원으로 껑충 뛰었다.
분양가격이 높아진 가운데 재건축 사업이 막바지에 이르렀거나 사업진행이 한창인 강남권 주요 재건축 아파트값이 덩달아 강세를 나타내고 있다. 10월 마지막 주, 서울 재건축은 주간 0.19% 상승했다. 올해 안에 사업시행인가를 받고 관리처분 준비에 들어갈 계획인 강남구 개포주공1단지는 한 주 사이 250만원-7,500만원 가량 올랐고, 일반분양(삼호가든4차 재건축 일반분양: 센트럴 푸르지오 써밋)이 성공리 마감되자 서초구 재건축 단지도 덩달아 거래되는 분위기다.
서울 일반아파트는 전세입자의 매매전환 실수요와 전세보증금을 활용한 투자수요 영향으로 매매가격이 0.09% 상승했다. △신도시(0.03%)와 △경기∙인천(0.05%)도 모두 매매가격이 상승했다. 매도-매수자간 가격차가 커 거래는 활발하지 않지만 매도자 우위시장이 이어졌다.
전세시장은 전세매물 부족현상이 계속되는 가운데 △서울(0.22%) △신도시(0.10%) △경기∙인천(0.08%) 모두 강세를 보였다. 한편 전세가격이 상승하면서 깡통전세에 대한 우려는 높아지는 추세다. 서울을 포함한 수도권 전세가율은 10월 30일 현재 72%에 다다랐고, 전세매물이 매매하한가에 육박하는 수준으로 거래되는 사례도 심심치 않게 볼 수 있다. 집값이 떨어지게 되면 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 깡통 전세 리스크가 높아진 것이다. 깡통전세에 거주하는 세입자는 보증금을 낮춰 일부를 월세로 내거나, 전세권 설정, 전세금반환보증보험 가입 등으로 위험을 줄이는 방안이 필요하다.
매매 현황을 보면, 서울은 △중구(0.38%) △성동구(0.23%) △금천구(0.22%) △강남구(0.19%) △강동구(0.16%) △서초구(0.16%) △관악구(0.13%) △강북구(0.12%) △영등포구(0.11%) 순으로 매매가격이 상승했다.
신도시는 △평촌(0.10%) △판교(0.06%) △산본(0.05%) △분당(0.04%) 순으로 상승했다. 평촌은 비산동 샛별한양4차(1단지), 평촌동 초원세경 등이 1000만원 가량 올랐다.
경기∙인천은 △과천시(0.19%) △고양시(0.10%) △안산시(0.10%) △의정부시(0.10%) △광명시(0.08%) △하남시(0.08%) △구리시(0.06%) △수원시(0.06%) 순으로 상승했다.
전세 현황은 서울은 △중구(0.71%) △성동구(0.55%) △양천구(0.49%) △금천구(0.44%) △관악구(0.41%) △구로구(0.36%) △도봉구(0.29%) △강남구(026%) 순으로 전세가격 상승폭이 컸다.
신도시는 △광교(0.37%) △파주운정(0.21%) △평촌(0.19%) △분당(0.14%) 순으로 상승했다.
경기∙인천은 △용인시(0.23%) △김포시(0.18%) △남양주시(0.18%) △군포시(0.15%) △의정부시(0.12%) △하남시(0.10%) △구리시(0.09%) △부천시(0.08%) △의왕시(0.08%) 순으로 올랐다.
저금리 기조가 이어지고 있는 가운데 부동산시장은 상승세가 이어지고 있다. 신규 분양시장을 필두로 기존 주택시장 역시 동반상승으로 부동산 시장의 과열을 걱정하는 목소리가 높다. 한국은행의 '9월 중 금융시장 동향'에 따르면 지난달 말 기준 은행 가계대출 잔액(모기지론 양도 포함)은 615조 8000억원이다. 주택담보대출이 가계대출 증가분의 대부분을 차지하고 있는 가운데 9월 말 주택담보대출 잔액은 457조3000억원으로 8월보다 5조9000억원 늘었다.
김은선 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "금리의 변동성이나 시장여건 등에 따라 가계대출은 부실로 이어질 수 있는 만큼 지속적인 모니터링이 필요하다"며 "또한 최근 가을 분양성수기를 맞아 전국적으로 큰 장이 열리고 있는 분양시장도 주의가 요구되는 시점이다. 분양가가 오르는 시점에서 분위기에 휩쓸려 무턱대고 청약에 나섰다가 뒤늦게 계약을 포기하는 경우도 적지 않아 청약 전에 입지여건과 적정 분양가 여부 등을 따져 볼 필요가 있다. 또한 늘어나는 물량만큼 공급과잉에 대한 쇼크가 올 수 있어 중장기적인 경쟁력 분석이 필요하다"고 말했다.
