세계적으로 성장한 우리나라에서 개발과 관련해 후진적 구조를 가지고 있는 것이 재개발 부문이라 할 수 있을 것이다.
금융위기 전까지만 해도, 전국이 뉴타운 제도를 통해 대대적인 재개발을 도모했으나, 최근에는 거의 대부분의 사업에서 진행이 지지부진한 상황이다.
뉴타운 제도는 사실 초기부터 그 제도의 실효성에 미심쩍은 부분이 많았으며, 세계적으로 보아도 그 유래를 찾아보기 힘든 대규모 정비를 대상으로 하고 있다는 점에서 더욱 그러했다.
그리고 선진국에서는 20세기 중반부터 이러한 대규모 철거 재개발에 대해 부정적으로 인식하고 이를 극복할 방안으로 일찌감치 수복형 재개발과 보전방식, 개선방식 등을 그 대안으로 설정해 제도를 다양하게 운용하고 있는 중이다.
이러한 여건 하에 최근 서울시도 뉴타운에 대한 대안으로 그 규모와 성격을 달리하는 휴먼타운이라는 제도를 내놓게 됐다.
기존에 획일적인 뉴타운사업의 대안으로 새로운 방식이 하나 추가됐다는데 그 일차적 의의를 찾아볼 수 있을 것이나 실제 운용에 따라 이 제도에 대한 평가가 달라 질 것으로 보인다.
그러나 이 제도는 새로운 제도로서 단순한 의의보다는 더 큰 함의를 건설업계에 던져 주고 있다.
먼저 뉴타운과 같은 대규모 철거재개발에 대해 우리와 선진국들이 이미 경험한 내용에 대한 반성의 기회를 제공해주고 있다.
즉 낮은 원주민 재정착률로 인한 커뮤니티 붕괴, 대규모 철거와 이주로 인한 주택시장 불안정, 결과적으로 나타나는 대규모 주거단지의 비인간성 등에 대한 새로운 반성의 기회를 제공해주고 있다.
선진국들은 이미 우리의 휴먼타운과 비슷한 방식의 재개발을 많이 진행했고, 이에 대한 반응이 기존의 대규모 철거재개발보다는 뛰어남을 보여주고 있다.
그리고 휴먼스케일에 대한 강조로 성공한 유럽과 미국의 여러 개발 사례를 보면 우리나라도 시간은 걸릴지 몰라도 장기적으로 본다면 이러한 방식으로 전환될 것이 거의 확실시되고 있다.
앞으로 재개발에 있어서도 인간에 대한 강조로 테마가 바뀐다면 건설업계도 이에 대한 준비를 서둘러야 할 것이다.
지금과 같이 대규모 아파트 단지로 변모하는 뉴타운이 아닌 소규모 휴먼타운으로의 전환에 대비를 해야 한다는 것이다.
즉 각 사업지가 속한 지역 전체를 반영하면서도 사업지에 대한 차별화된 개념으로 거주민들의 커뮤니티를 살릴 수 있는 개발이 돼야 하는 것이 첫 번째 요구이다.
다음으로는 기존의 비인간적 설계와 달리 거주민들이 편안하게 느낄 수 있는 휴먼스케일의 설계가 필요하다 하겠다. 자본의 논리에 따라서 획일적으로 개발되는 그러한 개발이 돼서는 안된다는 것이다.
그 외에도 개발과정에 필요한 파이낸스 방식에 있어서도 뉴타운과 달리 다양한 방식이 도입될 것이다.
기존의 방식이 소규모 재개발에 적용될 경우 부적합한 요소가 많으므로 주민과 건설사 등의 다양한 협력형태의 파이낸스 및 개발방식이 개발돼야 할 것이다.
전국적으로 주택보급률이 100%를 넘은지 오래된 요즘 건설업이 갈수록 어려워지고 있다. 이에 건설업도 소규모 인간중심의 재개발에 눈을 돌린다면 새로운 시장이 열릴 수 있으므로 이에 대한 준비를 지금부터 서두른다면 앞으로 건설업도 발전할 것이며, 도시도 보다 다양성을 지닌 건강한 도시로 다시 태어날 수 있을 것이다.
