“수요 위축, 금리인상 가능성, 경기 불확실성 등으로 침체 이어질 수도”
지난해 주택시장은 경기회복에 대한 불확실성, 가격상승에 대한 부담감 등으로 인해 거래부진을 벗어나지 못하는 모습을 보였다.
더욱이 가격의 추가하락에 대한 기대감을 가진 매수자의 관망세가 지속돼 거래가 위축되기도 했다.
이와 같은 상황을 고려한 건설사들은 분양시기를 늦췄고 일부 지역의 공동주택 분양실적이 감소하기도 했다.
이에 정부는 부동산 시장의 안정기조를 유지하면서 거래활성화를 도모키 위해 총부채상환비율(DTI)을 일정 부분 완화하는 것을 주된 내용으로 하는 대책을 발표하기에 이르렀다.
토지시장의 경우에도 지난 2009년 상승세를 나타냈으나 지난해 수도권을 중심으로 하락세로 접어들었으며, 주택경기 침체 등에 따라 일부 지역을 제외한 대부분의 지역에서 거래부진을 나타냈다.
서울지역 오피스시장의 경우 2008년 3/4분기 이후 지속적인 공실률의 증가와 임대료 상승세의 둔화를 나타내며 어려움을 겪었다.
이와 같은 상황을 감안할 때 올해 부동산시장은 그간 침체됐던 수요의 회복여부, 금리변동, 공급물량, 정부의 부동산 정책 등의 변수에 따라 그 향방이 좌우될 것으로 예상된다.
주택시장의 경우, 아파트 입주예정 물량이 전국적으로 전년 대비 약 36% 감소할 전망이어서 입주물량 급감에 따른 수급불균형 등을 고려할 때 상승국면에 접어들 것이란 예측이 우세하다.
특히 최근 전셋값 급등으로 인해 전세수요가 매매수요로 전환될 경우 이와 같은 견해가 보다 힘을 얻게 될 듯하다.
그러나 토지시장의 경우 공공택지의 미분양, 대규모 국책사업의 부진 등으로 인해 신규 사업의 난항이 예상되면서 가격 상승에 제한을 받을 것으로 예상된다.
오피스 시장의 경우에도 실물경기 침체에 따른 수요 감소 및 신축공급물량의 증가로 인한 공실률의 상승이 예상되는 가운데 입지에 따른 격차가 클 것으로 전망된다.
이처럼 올해 부동산시장은 수요 위축, 금리인상 가능성, 향후 경기에 대한 불확실성 등으로 인해 침체가 이어질 가능성은 여전히 존재한다.
하지만 지난 한 해 동안 보였던 실물경기와 부동산경기 간의 탈동조화(decoupling) 현상의 장기화가 어려울 것이란 견해 하에 주택시장의 경우 가격의 추가조정보다는 가격 인상에 다소 힘이 실리고 있는 모습이다.
다만, 향후 나타날 수 있는 부동산 시장의 가격 인상은 과거와는 양상이 다르다는 점을 인식해야 한다.
즉, 가격의 상승이 일부 지역에 국지적으로 나타날 수 있다는 점을 주지해야 할 것이다.
또 아파트 시장의 경우 과거와는 달리 공급이 풍부한 상황 하에서 가격 상승세를 나타낼 것으로 전망됨에 따라 향후 정부 정책의 변화 및 시장상황을 예의주시해야 할 것이다.
◆국민은행 박합수 PB부동산팀장
“금리인상 민감한 변수로 상황에 따라 영향력 확대될 것”
최근 주택시장은 급매물 위주로 거래되며 다소 침체기를 벗어나는 모습을 보였다.
거래량도 비교적 안정적 수준으로 회복했는데 이는 가격추이도 개선된다는 의미로 해석된다.
부동산시장은 현재 급매물 소화 외에 경매 낙찰가률 상승으로까지 연결되고 있다.
미분양아파트는 지난해 10월 10만호 이하로 내려가며, 시장에서의 영향력이 서서히 감소하고 있다.
시장 움직임이 실수요자 중심의 중소형 시장으로 활성화되는 것에 반해, 대부분의 미분양 물량은 고가·중대형 위주로 남아 있기 때문이다.
부동산시장을 둘러싼 변수 중 지난해 8.29대책 직전까지 가장 큰 영향력을 보인 하락요인은 대출규제와 보금자리주택이다.
대출규제는 올해 3월까지 9억원 이하 주택에 대해 한시적 폐지를 결정했다.
폐지시한 종료 후 다시 되돌아 갈 것인지 큰 관심사가 아닐 수 없다.
왜냐하면 다시한번 영향력을 발휘할 수 있기 때문이다.
보금자리주택도 8.29대책을 통해 민간공급 위축 등을 이유로 속도조절에 나섰다.
3차 지구였던 광명·시흥과 4차 지구 사전청약을 통해 다소 약화됐지만, 어느 정도 위력은 유지할 것으로 예상된다.
시장의 저변에 깔려 있는 경제둔화와 소득감소로 인한 구매력 위축도 문제이다.
전반적인 가계부채 증가 속에 소득은 감소하고, 상대적으로 주택가격은 높아져 있는 상황이기 때문이다.
하락변수 중 지속적인 관심을 가져야 할 것은 앞으로 있을 ‘금리인상’이다.
인플레이션 우려와 유동성 증가 등의 이유로 올해도 금리는 인상가능성이 있다.
만약, 지난해처럼 0.5% 정도 인상돼 그 중 절반이 대출금리로 반영된다면, 시장에 심리적 충격은 있겠으나 감내할 만한 수준으로 판단된다.
대출금리는 항상 민감한 변수이므로 상황에 따라 영향력이 확대될 개연성이 크다.
상승변수는 최근에 일고 있는 전세금 인상을 들 수 있다.
겨울철 비수기를 맞아 다소 소강상태를 보이고 있지만, 방학이사철을 맞아 봄까지 상승 현상이 이어질 것으로 예상된다.
작년 대비 크게 감소한 입주물량과 기존 수요에 추가해서 나타날 재개발·재건축 이주 수요를 감안하면 불안요인은 상존할 것으로 보인다.
또 부동산시장 주변의 유동성이 넘쳐 재정지출 확대 등으로 풍부한 시중 자금이 저금리와 인플레이션을 피해 실물로 회귀할 확률이 높다.
특히, 실물투자의 대표격으로 익숙한 부동산으로 되돌아 올 것은 자명한 일이다.
이와 함께 상반기 예정돼 있는 토지보상금까지 가세할 경우 그 효과는 더욱 커질 것이다.
이에 따라 유동성은 주택과 수익성부동산, 토지까지 전반적으로 영향력이 나타날 것이다.
입주물량 감소 등 공급부족도 상승변수 중 하나이다.
수도권에서는 지난해 대비 40% 정도 감소할 것으로 예상된 물량이 상당한 부담으로 작용할 것이다.
물론 수도권에 남아 있는 미분양아파트가 완충작용을 하겠지만 쉽지 않아 보인다.
서울만 본다면 그 수량은 2000여 가구에 불과해 대체에는 한계가 있기 때문이다.
변수를 정리하면 하락변수는 영향력이 다소 줄겠고 상승변수는 지난해에 미력했던 부분을 만회하며, 활동성이 다소 강해질 것으로 예상된다.
이 외에도 항상 간과해서는 안 될 것이 바로 정부의 정책의도이다.
이러한 상황을 종합해 분야별로 살펴보면, 주택시장은 봄 이사철까지 강보합 상황이 예상되고, 이후 수급 동향 등을 고려하면 소폭 상승할 것으로 예상된다.
지역별·평형별 차별화가 진행되는 시장이니 만큼 수도권의 강보합 속에 지방은 소폭 상승세를 이어가고, 역시 중소형 평형의 인기는 구매력 위축 등으로 지속될 것이다.
상가시장은 저금리 상황과 주택·토지의 투자매력 감소로 상대적인 관심이 집중되는 가운데, 강보합 수준을 유지할 것으로 예상된다.
수익성부동산에 대한 관심이 커짐에 따라 정기적인 임대수입을 목적으로 하는 투자패턴의 변화도 예상된다.
토지시장은 지난해 하반기부터 지속된 약세 상황이 올해 상반기에 풀릴 토지보상금 등이 훈풍역할을 하면서 다소 개선될 것으로 보인다.
그러나 토지시장 또한 환금성과 투자성의 한계를 안고 있는 만큼 소폭 개선되는 선에서 그칠 것으로 예상된다.
◆내집마련정보사 정보분석팀 양지영 팀장
“주택 보급률 떨어져 수급 불안정 지속될 것”
올해 부동산 시장은 국지적으로 움직이겠지만 상승국면이 시작될 것으로 전망된다.
하지만 유래 없는 장기 불황 탓에 불안 심리는 올해도 쉽게 사라지기는 힘들 것으로 보인다.
따라서 미래가치가 안전한 인기지역 중심으로 국지적으로 움직이고 투자 금액에서 부담이 큰 중대형보다는 환금성이 뛰어나고 부담이 덜한 소형에 투자 수요가 몰릴 것으로 예상된다.
전세난, 시장 회복에 대한 불안감 등으로 오피스텔, 도시형생활주택 등 임대 수익형 상품은 여전히 인기를 끌고, 전세값 역시 올해 수요는 증가하는 반면, 입주물량이 크게 줄어들어 올해도 상승하면서 내년 중반기쯤 고점에 달할 것으로 전망된다.
내년 주택 매매시장은 국지적이겠지만 상승 국면을 탈 것으로 전망된다.
지역별로는 전국적으로 3%, 서울은 4%, 수도권(인천 포함)은 3%, 지방은 2% 정도 오를 것으로 전망된다.
이 중 재건축 아파트가 매매시장 가격 상승을 이끌 것으로 본다.
사업진척도가 좋고, 개발호재가 많은 강남권 등 일부 재건축 아파트는 금융위기 이전 가격으로 회복되는 등 가격 회복에 선두 역할을 할 것이다.
우선 올해 시장 전망 맑음은 거래량 증가가 증명해준다.
거래량이 지속적으로 증가하고 있다는 것은 시장 회복에 대한 기대감이 살아나고 있다는 것으로 볼 수 있다.
다만 아직까지 시장에 불안 심리도 여전히 내재돼 있어 비인기지역으로까지 수요 이동은 기대하기 힘들다.
또 전세값이 급등하면서 매매가 대비 전세가 비율이 높아져 전세를 안고 매매를 고려하는 수요자도 늘어날 것으로 보인다.
이에 따라 올해는 전세값 상승이 더 이어질 것으로 보여, 전세가율은 더 높아질 전망이다.
특히, 건설업체들이 신규 공급을 미루거나 중단했기 때문에 올해 역시 주택 보급률이 떨어질 것으로 보인다.
따라서 지역이나 주택 규모별로 수급 불안정이 계속될 것으로 보인다.
또 만성적인 전세난으로 소형 주택 수요가 크게 증가한데다가 시장 회복에 대한 불안감이 여전히 내재돼 투자금액이 덜하고 환금성이 좋은 소형 수요가 내년에도 증가할 것으로 전망된다.
결론적으로 올해 주택 매매시장은 거래량이 조금씩 회복되고 있으며, 바닥론이 힘을 얻고 있고, 미분양 감소, 전세값 상승 우려 등 집값 상승 요인들이 많다.
특히 공급물량이 극히 감소하는 등의 요인으로 전국 매매 시장은 2~3% 정도 오를 것으로 전망된다.
전세시장은 올해도 강세를 이어갈 것으로 보인다.
전국적으로는 4%, 서울은 5%, 수도권(인천 포함)은 4%, 지방은 3% 수준으로 오를 것으로 전망된다.
정부가 국민임대, 시프트, 도시형생활주택 등 전세수요를 충족시키기 위해 다양한 정책을 쏟아냈지만 실제적으로 시장에 영향을 주기에는 시간이 다소 걸리기 때문이다.
전세 물량은 부족한데 1인 가구는 올해에 이어 지속적으로 증가하고 있다는 것도 문제다.
또 올해에는 시장 회복에 대한 기대감으로 재개발과 재건축 사업도 본격화될 전망이어서 재개발 재건축에 따른 주택 멸실과 함께 이주 수요 증가로 전세값은 다시 오를 수밖에 없다.
특히, 올해는 입주물량이 크게 줄어들어 전세난을 더욱 가중시킬 것으로 보인다.
신규 분양시장은 올해 상반기까지는 침체가 계속 이어질 것으로 전망된다.
보금자리주택 본청약도 1월을 시작으로 순차례 진행되는데다가 미분양도 아직 많아 있기 때문에 청약자들의 청약통장은 쉽게 열리기 힘들다.
또 입지 좋은 공공 물량도 올해 준비돼 있는 것도 하나의 원인이다.
하지만 올해 상반기 이후에는 신규 분양시장이 회복될 가능성이 있다.
우선 민간 분양 물량이 크게 줄어든다.
정부가 내년 보금자리주택 공급 규모를 21만 가구로 확정 발표한데다 분양가상한제 폐지도 불투명한 상태이기 때문이다.
따라서 하반기에는 신규 공급 물량이 축소되고, 시장 회복에 따른 미분양 아파트도 해소되면서 청약자들의 움직임을 나타날 전망된다.
