구조안정성 비중 50%→30%…판정 기준도 30점 이하→45점 이하로
(건설타임즈) 김정현 기자= 앞으로 재건축 안전진단 기준에서 '구조 안전성' 점수 비중을 30%로 낮추고, 판정 결과 곧바로 재건축할 수 있는 기준을 30점 이하에서 45점 이하로 확대해 재건축 사업의 문턱을 대폭 낮춘다.
국토교통부는 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속조치로 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 8일 발표하고 재건축 공급의 마지막 걸림돌로 꼽히던 '재건축 안전진단 규제'를 완화했다.
개선 방안은 주거수준을 높이기 위해 주거환경 중심의 평가 안전진단이라는 제도 취지에 맞는 기준을 마련하고 안전진단 기준이 인위적인 재건축 규제수단으로 활용되지 않도록 하는 데 중점을 뒀다. 이달 중 행정예고를 거쳐 내년 1월부터 바로 시행될 예정이다.
재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로 재건축 사업을 막는 대못으로 작용해 왔다.
우선 평가항목 배점 비중을 개선했다. 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에 크게 좌우되지 않도록 구조안전성 점수 비중을 기존 50%에서 30%로 다시 낮추고, 각각 15%, 25%였던 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 모두 30%로 높인다.
주거환경 항목은 주차대수·생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성 등을 평가하고, 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비·전기소방설비 등을 평가하고 있는 만큼, 앞으로 주거수준 향상, 주민불편 해소 관련 요구를 평가에 크게 반영할 방침이다.
또 조건부재건축 범위도 축소했다. 현재 합산 점수 30~55점에게 내려지는 D(조건부재건축) 등급 판정의 점수 범위를 45~55점으로 조정해, 45점 이하는 E(재건축) 등급을 받고 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 합리화한다. 이는 현행 D등급 구간 범위가 넓어 사실상 30점 이하의 점수를 받기가 어렵다는 문제가 제기된 데 따른 것이다. 실제 2018년 3월 이후 현행 기준을 적용해 안전진단을 완료한 46곳 중 '재건축' 판정을 받은 곳은 없는 것으로 나타났다.
적정성 검토 과정도 개선했다. 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체 요청 시에만 예외적으로 시행되도록 개선한다. 입안권자인 시장·군수·구청장이 1차안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항만 검토하고, 검토 과정에서 명확한 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연되거나 소명이 부족해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에만 적정성 검토를 요청할 수 있도록 할 예정이다.
또 요청이 들어오더라도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항만 한정해 적정성 검토를 하도록 개선할 계획이다. 다만 국토부 장관이나 시·도지사는 필요한 경우 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 할 예정이다.
대신 정부는 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이도 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검도 병행해 안전진단을 내실화할 계획이다.
국토안전관리원 등 공공기관은 전체 민간진단기관을 대상으로 분기별정기교육을 실시하고, 지자체 요청시 안전진단 실시 전에 공공기관이 지자체, 선정된 민간진단기관(참여기술자)을 대상으로 안전진단수행계획서 등에 대한 컨설팅도 지원한다. 또 민간진단기관에 대한 합동 실태점검을 정기적으로 실시해 부실 안전진단 적발 시 2년이하의 징역과 2000만원 이하 벌금을 부과하고, 영업정지 등 제재도 신설할 예정이다.
마지막으로 재건축 시기 조정제도를 보오나환다. 안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완해 나갈 계획이다. 시·군·구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토 후 D등급 판정 단지의 정비구역 지정 시기를 조정할 수 있도록 구체화하고, 시장 불안, 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 정할 계획이다. 또 광역적인 시장대응이 필요한 경우 국토부 장관, 시·도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련할 계획이다.
국토부는 이번 방안 중 개정된 평가항목 배점 비중(구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%)과 조건부 재건축 범위(45~55점)를 적용하게 되면, 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 보고 있다.
당초 2018년 3월 이후 안전진단이 완료된 단지(46개) 중 54.3%(25개)는 '유지보수' 판정으로 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)만 '조건부 재건축' 판정을 받았지만, 이번 개선으로 '유지보수' 판정이 23.9%(11개)로 크게 줄고, 26.1%(12개)는 '재건축' 판정을, 50%(23개)는 '조건부 재건축' 판정을 받을 수 있게 된다. 국토부는 평가항목 배점 비중, 조건부 재건축 범위, 적정성 검토 등의 이번 개정규정을 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용할 예정이다.
이번 개선방안의 대부분의 내용은 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)' 개정사항으로, 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 할 예정이다. 다만 국토부 장관의 재건축 시기조정 권한 규정 등은 법률 개정사항으로 시간이 더 필요할 것으로 보인다.
또 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 이번 개선방안의 적용효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고, 필요 시 2023년 2월 발의 예정인 '1기 신도시 특별법'에 추가적인 제도개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다.
