저층주거지 소규모정비 절차 간소화
(건설타임즈) 박상민 기자= 서울시가 20년간 획일적이고 경직적인 규제로 작용해온 ‘지구단위계획 수립 기준’을 전면 재정비해 지역 여건에 따라 유연하게 적용하는 지원적 성격의 계획으로 전환한다. 이는 시가 지난 3월 '2040 서울도시기본계획'을 발표하며 제시한 '도시계획 대전환'의 일환이다.
서울시는 '지구단위계획 수립기준'을 전면 개정해 9일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 주택건설사업 등을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.
주요 중심지와 정비·개발지역 등에 적용되는 지구단위계획은 지역 내 건축물의 용도·용적률·건폐율·높이 등 기준을 담은 도시관리계획으로, 1980년대 도입돼 2000년 법제화된 이후 20년 넘게 적용돼 왔다. 현재 서울 시가지 면적의 27%(100.3㎢)가 지구단위계획으로 지정·관리되고 있다.
개정된 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’의 주요 내용은 ▲역세권사업 기준완화 ▲저층주거지 계획기준 개선 ▲국공유지 처리방식 개선 ▲불합리한 높이규제 개선 ▲민간부문 시행지침 개선 ▲신속한 지구단위계획 수립 유도 등이다.
우선 역세권 부지 활성화를 위해 사업기준을 완화했다. 개발 잠재력이 있음에도 사업기준을 충족하지 못한 대상지도 사업 추진의 길을 열어주기 위한 것으로, 특별계획구역 내 역세권사업 운영 기준에 ▲입지 ▲면적 ▲접도 ▲비주거용도비율 ▲채광방향 높이에 대한 완화 근거를 새롭게 마련했다.
저층주거지에 대한 지구단위계획 수립지침도 전면 개정해 ▲지역에 필요한 기반시설 확보를 위한 공공사업 연계 의무화 ▲소규모 정비사업 절차 간소화 ▲규제완화·인센티브 등을 신규 도입한다.
또 지구단위계획구역 내 도로·공원 등 국공유지(공공시설)를 포함해 개발할 때 기존에는 공공이 민간에 매각하는 방식(유상매각)으로 처리해 왔다면, 앞으로는 공원·주차장·임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 방식(무상양도)도 병행 검토한다.
부지면적 5000㎡ 이상 개발사업이 대상이며, 지역에 부족한 기반시설을 확충하고 지역에 공공주택, 문화체육시설, 공원·녹지 같이 지역에 필요한 시설 확보가 가능하도록 합리적인 계획 수립을 유도할 계획이다.
아파트(공동주택) 높이·층수 계획 기준도 개선해 합리적인 높이계획을 유도한다. 지구단위계획 수립기준에서 자체적으로 운영했던 아파트 높이계획 기준을 폐지해 법령과 심의로 대체한다. 또 2종(7층) 주거지역에 적용되는 평균층수 산정방식도 '동별 최고층수 기준'에서 '코어별 층수 기준'으로 합리적으로 개선한다.
마지막으로 지구단위계획의 내용을 보조하는 설명서 역할로 도입했지만 경직적인 지침처럼 해석됐던 '민간부문 시행지침'도 손질했다. 지역별 여건에 대한 고려 없이 일률적으로 적용했던 것에서 탈피해 자치구에 권한과 책임을 부여하고, 자율성을 보장하는 것이 핵심이다. 자치구 심의 및 자문을 통해 유연하게 변경이 가능하게 했다.
아울러 시는 지구단위계획 수립이 지연되는 것을 막기 위해 자치구별 보조금 지원 우선순위 등과 연계해 신속한 계획 수립을 유도할 방침이다. 또한 지구단위계획 수립기준을 5년마다 재정비해 도시계획 관련 규제를 지속해서 개선하고, 도시계획 규제개선 전담 조직도 운영할 계획이다.
최진석 도시계획국장은 "올해 3월 3일 발표한 '2040 서울도시기본계획'에서 제시된 유연한 도시계획 전환의 일환으로 지구단위계획수립기준 개선을 시작한다"며 "앞으로도 도시계획과 관련된 규제를 적극적으로 발굴해 지역을 활성화하고, 시민이 이해·공감할 수 있도록 개선해 나가겠다"고 말했다.
