역세권·준공업지역·저층주거지에 공공주택복합사업 추진
(건설타임즈) 김정현 기자= 정부가 공공 시행 재건축·재개발 사업 등을 통해 2025년까지 서울에 32만 가구, 전국에 총 83만6000가구를 공급한다.
정부는 4일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 공급 대책 중 현 정부 최대 규모로 LH와 SH공사 등 공공기관이 직접 시행하는 개발 방식이 도입됐다.
이번 대책이 실현될 경우 서울에만 분당 신도시 3개 규모의 물량이 공급된다. 전체 83만6000가구 가운데 약 57만3000가구는 도심 내 신규 사업을 통해, 26만3000가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보하고 기존 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 127만 가구를 합하면 약 200만가구가 공급된다.
먼저 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발을 도입해 30만6000가구를 공급한다. 도심 공공주택 복합사업 3년간 한시 도입해 역세권·준공업지·저층주거지 등을 신속 정비한다. 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 사업을 추진하는 ‘도심공공주택복합사업’이 추진된다.
예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙으로 진행한다.
용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고한다. 토지소유자에겐 기존 자체 사업 추진방식 보다 10~30%p 높은 수익률을 제공하고 아파트·상가 우선공급도 보장한다.
토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트·상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세)도 도입한다.
도심 공공주택 복합사업은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발한다.
역세권(5000㎡ 이상)은 용적률 최대 700%, 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 주거상업고밀지구로 복합 고밀개발한다. 제조·유통 위주로 저밀 개발된 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 연구개발(R&D)센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 주거산업융합지구로 꾸린다.
낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광·높이 기준 등 건축·도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경·육아시설 등을 갖춘 '주택공급활성화지구'로 조성한다.
또 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해선 기존 소규모 정비사업을 개선한 '소규모 재개발사업'을 신설해 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선한다.
공공 직접시행 정비사업을 통해 약 13만6000가구를 공급한다.
'공공직접 시행 정비 사업'은 주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고, 사업․분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다. 기존의 공공재개발, 공공개건축에 추가 인센티브를 주는 방식이다.
조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축 된다. 조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청가능하다.
아울러 1단계 종상향이나 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선된다. 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보한다.
조합원에게는 기존 정비계획 대비 10~30% 수준의 추가 수익이 보장된다. 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여된다.
도시재생 사업의 노후 주거지 개선 사업을 통해 3만 가구를 추가 공급한다.
공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 '주거재생혁신지구'를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하고, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 '주거재생특화형 뉴딜사업'에 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내 사업지를 선정하기로 했다.
전세대책 11만4000가구 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기내 입주 가능한 물량도 최대한 확충한다.
공실 호텔·오피스, 청년주택(기숙사 등) 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진한다.
매입약정 방식을 통한 양질의 다세대·오피스텔(공공전세) 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담도 최소화한다.
총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급하고 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재 보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원하기로 했다.
아울러 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급한다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안해 일반공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편, 그간 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입해 폭 넓은 기회를 부여한다.
투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1가구 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결자는 우선공급권 대상에서 제외한다.
대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보시 우선공급권을 미 부여하고, 1채 건축물·1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용한다.
또 우선공급권은 소유권이전등기시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양을 받을 수 없도록 한다.
사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주·실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검도 강화한다.
거래량이 예전보다 10~20% 상승시 대상지역도 제외한다. 공공재개발 등 이미 발표 정책에 참여를 희망한 지역도 가격상승세가 뚜렷한 경우엔 지정을 해제한다.
변창흠 장관은 "7월 사전청약을 시작으로 본격화되는 3기 신도시 공급물량과, 이번 대책에 따른 도심 내 양질의 주택 공급은 내집마련의 좋은 기회가 될 것"이라고 강조했다.
