임차인, 계약갱신요구권 1회 2년 보장
(건설타임즈) 김정현 기자= 세입자의 전·월세 계약 기간을 4년간 보장하는 내용을 담은 '주택임대차법 개정안'이 지난달 31일 국무회의를 통과, 시행에 들어갔다.
개정안은 법 시행 전 체결된 임대차 계약에도 소급 적용된다.
개정안은 세입자가 전·월세 계약을 한 차례 갱신할 수 있도록 하고 법으로 보장하는 계약 기간도 현행 2년에서 4년으로 연장했다. 세입자가 2년간의 계약을 맺고 입주했다면 계약 기간이 끝난 후 다시 2년을 거주할 수 있도록 한 것이다. 또 개정안은 전·월세 인상폭을 5%로 제한하고 각 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했다.
개정안에 따르면 임차인은 계약갱신요구시 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구할 수 있다.
다만 법 개정에 따라 오는 12월 10일부터는 계약 종료 6개월~2개월 전 기간에 청구해야 한다.
예를 들어 오는 11월 15일 계약이 만료된다면 1개월 전인 10월 15일까지 갱신 요구할 수 있지만, 12월 20일이 계약 만료일이라면 10월 20일 전에 갱신 요구해야 한다.
임차인에게 주어지는 갱신요구권은 1번 쓸 수 있고, 이를 통해 2년의 거주 기간이 보장된다.
다만 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우에만 계약갱신요구권을 사용한 것으로 인정하기 때문에 묵시적으로 갱신이 이뤄졌다면 계약갱신요구을 행사한 것으로 보지 않는다.
또 법 시행 시기를 기준으로 계약기간이 1개월 이상 남아있다면 기존 계약의 연수에 관계없이 1회 2년의 갱신권이 보장된다.
만약 법 시행 이후에 계약기간이 만료될 상황에서 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺었다면 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령 사실이나 계약서 등을 통해 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.
하지만 임대인이 법이 시행된 이후에 제3자와 계약을 체결했다면 임차인에게 정상적으로 계약갱신요구권이 부여된다.
또 이미 임대인이 계약만료 6개월~1개월 사이에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도 임차인은 개정 법률에 따라 계약갱신을 요구할 수 있다.
만약 임차인이 계약갱신청구권 행사했더라도 무조건 2년을 거주할 필요는 없고, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다. 임대인에게 계약해지를 통지하고 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 이번 개정안에 담겼다.
예를 들어 임대인이나 임대인의 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한다면 갱신을 거절할 수 있다.
다만 만약 임대인이 허위로 직접 살겠다고 속였다면 임차인이 손해배상도 청구할 수 있다.
또 ▲임차인이 2개월 월세 연체 ▲임차인 부정임차 ▲임차인이 허락 없이 주택을 전대 ▲임차인이 주택을 고의·중대한 손실로 파손 ▲주택이 멸실된 경우 ▲철거 또는 재건축 ▲서로 합의해 임대인이 임차인에게 보상한 경우 ▲임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있다.
5% 이내로 제한되는 임대료 상한선은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.
계약갱신청구권을 행사할 때에는 이전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약하는 것이기 때문에 전세에서 월세로 전환할 수는 없다.
다만 임차인이 수용할 경우 '주택임대차보호법' 7조의 2에 따른 법정 전환율을 적용해 보증금 10%와 기준금리+3.5% 중 낮은 비율이 적용한다.
계약갱신청구권, 임차인의 거주 여부에 관계없이 임대인은 임차 중인 주택을 팔 수 있다.
법 시행 이전에 집주인이 바뀌었더라도 기존 임차인이 계약만료 6개월~1개월 전 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다.
법 시행 이전에 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수는 있지만, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사표시를 해야 한다.
