초강력 부동산 대책 꺼냈다… 대출 옥죄고, 종부세 인상
초강력 부동산 대책 꺼냈다… 대출 옥죄고, 종부세 인상
  • 김정현 기자
  • 승인 2019.12.16 16:44
  • 댓글 0
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9억 이상 LTV 20~40% 차등 적용… 초고가주택 대출 제한
분양권도 주택수 가산… 1주택 장특공제 거주요건 신설

(건설타임즈) 김정현 기자= 정부가 초고강도의 부동산 규제 카드를 꺼내들었다.

초고가 주택에 대한 대출을 규제하고, 종합부동산세율은 상향 조정했다. 민간택지 분양가 상한제 대상지역은 서울과 수도권 주요 지역으로 확대했다.

또 집값을 잡기 위해 다주택자들의 양도소득세 중과는 10년 이상 보유 주택에 한해 내년 상반기까지 한시적으로 배제키로 했다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청은 16일 이런 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "부동산을 통한 불로소득을 허용하지 않겠다는 정부의 의지를 이전보다 강력하게 반응했다"면서 "시장 불안 요인이 강화될 경우 지금보다 더 강한 대책을 내놓을 것"이라고 말했다.

LTV 낮추고 초고가주택은 대출제한

서울 등 투기지역과 투기과열지구의 담보인정비율(LTV)은 현행 40%에서 주택가격 구간별로 차등 적용된다. 9억원 이하에 대해선 40%가 그대로 적용되지만 초과분은 20%다.

예컨대 14억원짜리 아파트를 살 때 현재는 5억6000만원을 금융권에서 조달할 수 있었으나 앞으로는 9억원 초과분에 20%를 적용해 총 4억6000만원만 대출받을 수 있다.

특히 정부는 15억원을 넘는 초고가주택의 경우 주택 보유 숫자와 관계없이 대출을 제한했다. 금융권의 가계대출과 사업자, 법인 등 차주가 대상이다.

또 신용대출과 마이너스통장 등 모든 금융권 대출 상환액을 연소득과 비교해 대출 한도를 따지는 총부채원리금상환비율(DRS)도 관리 기준이 강화된다. 

현재는 금융회사가 평균 목표 이내로 관리하지만 앞으론 차주 단위로 DSR 규제가 적용된다. 투기지역이나 투기과열지구의 9억원 초과 주택에 대해 담보대출을 받는 이들이 대상이다.

주택임대업을 하는 개인사업자에 대한 규제도 강화된다. 연간 임대 소득을 연간 이자 비용으로 나눈 값을 말하는 임대업이자상환비율(RTI)은 현행 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 높아진다.

실수요자의 대출 요건도 까다로워진다. 현재는 규제지역 1주택자가 구택 구입을 목적으로 대출을 받을 때 기존 주택을 2년 안에 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있다.

무주택가구의 경우 공시가격 9억원 이상 고가주택을 구입하는 경우 2년 이내 전입을 조건으로 대출이 가능했다. 하지만 앞으로 투기지역과 투기과열지구의 1주택자는 1년 안에 기존 주택을 처분하고, 무주택자 또한 1년 안에 전입해야 한다.

고가주택의 기준은 공시가격이 아닌 시가 9억원으로 변경된다. 

전세대출도 규제한다. 이에 따라 앞으로는 전세대출을 받은 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하게 될 경우 대출이 회수된다.

차주에 대한 전세대출보증도 제한된다. 그동안 9억원 초과 주택을 보유하고 있거나 구입하는 차주는 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증이 아닌 민간보증사 SGI서울보증보험을 통해 전세대출이 가능했다. 그러나 정부는 SGI서울보증보험에 대해서도 보증 제한하도록 할 계획이다.

대출규제는 이달 신규 대출 신청분부터, 초고가주택 대출규제는 오는 17일, 나머지 규제는 오는 23일부터 적용키로 했다.

◆종부세 0.1~0.8% 인상 

종합부동산세율(종부세)은 현행 0.5~3.2%에서 0.6~4.0%로 인상된다.

3주택 이상 소유자나 조정대상지역 2주택자의 경우 인상률이 매우 높다. 일반세율은 최고 2.7%에서 3.0%로 0.3%포인트 오르지만 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 종전 최고 3.2%에서 4.0%다. 

조정대상지역 2주택자의 경우 세부담 상한선도 200%에서 300%로 오른다. 

종부세의 과세표준을 정하는 공정시장가액 비율이 점진적으로 인상돼 2022년 100%까지 오르는 점을 감안하면 실질적 세금 부담은 더욱 높아질 전망이다.

또 종부세의 기준이 되는 공시가격도 시세 수준으로 오른다. 현재 아파트 등 공동주택 공시가격의 시세 반영률은 68% 안팎을 앞으로는 고가주택을 중심으로 시세의 80% 수준까지 공시가격에 반영한다는 계획이다. 

다만 1주택자에 대해선 나이와 보유 기간에 따른 세액공제 한도를 종전 70%에서 80%로 높이기로 했다. 관련법 개정을 거쳐 오는 2020년 납부분부터 적용된다.

◆분양권도 주택으로 간주 

앞으로는 분양권도 주택으로 간주된다. 그동안 분양권은 재개발·재건축 입주권과 달리 세법에서 주택으로 보지 않아 투기 수요가 많았다. 하지만 분양권이 주택으로 간주되면 이를 매각할 때 조정대상지역에서 양도세가 중과된다.

예컨대 조정대상지역 주택 1채와 분양권 1가구를 각각 소유하고 있다면 이 가운데 하나를 되팔 때 양도세가 2주택 세율로 중과된다.

보유 기간이 2년 미만인 주택의 양도세율도 오른다. 현재는 일반세율 40%를 일괄 적용하고 있지만 앞으로는 보유 기간 1년 미만 주택에 50%의 세율이 적용된다. 이는 2021년 양도분부터 적용예정이다.

임대주택의 비과세 요건으로 거주요건이 추가됐다.

조정대상지역 임대주택의 경우 임대등록만 하면 거주하지 않더라도 의무임대기간이 끝나고 이를 되팔 때 비과세가 가능했다. 하지만 오는 17일 이후 임대등록하는 주택은 2년 거주요건을 충족해야 1주택 비과세가 가능해진다. 임대등록을 할 때 주어지는 취득세와 재산세 감면 혜택은 현행 면적 기준 외에도 가액 기준이 추가될 예정이다.

1주택자의 장기보유특별공제(장특공제) 요건에도 거주기간이 신설됐다. 현행 세제는 1주택자의 경우 9억원 초과분에 대해 거주기간과 관계없이 보유기간을 기준으로 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용한다.

그러나 앞으로는 해마다 8%가 가산되는 공제율을 보유기간(연 4%)과 거주기간(연 4%)으로 따져 계산하게 된다.

예컨대 10년 이상 보유하고(40%) 거주는 5년(20%)만 했다면 합산 공제율은 60%가 된다. 이는 2021년 양도분부터 적용된다.

지난해 '9·13 대책'을 통해 변경된 1주택자의 9억 초과분에 대한 장특공제는 내년 바로 시행된다. 2년 이상 거주한 경우에 한해 최대 80%를 공제하는 조건이다.

이밖에 다주택자들의 주택 매각을 유도하기 위해 양도세 중과세를 한시적으로 배제한다. 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택을 양도할 때는 중과세율 적용을 배제하고 다주택자 장특공제(최대 30%)도 그대로 적용해주기로 했다. 이는 오는 17일부터 내년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용된다.

◆민간택지 분양가 상한제 대상지역 확대

민간택지 분양가 상한제 대상 지역이 확대된다. 서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문구 등 13개 구 모든 동과 강서(방화·공항·마곡·등촌·화곡)·노원(상계·월계·중계·하계)·동대문(이문·휘경·제기·용두·청량리·답십리·회기·전농)·성북(성북·정릉·장위·돈암·길음·동소문동2~3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼성동1~3가)·은평구(불광·갈현·수색·신사·증산·대조·연촌) 일부 동을 상한제 대상 지역으로 추가 지정했다.

수도권에선 경기 광명(광명·소하·철산·하안)과 하남(창우·신장·덕풍·풍산)·과천(별양·부림·원문·주암·중앙) 일부 동이 추가로 분양가 상한제 대상 지역으로 지정됐다.

청약규제도 강화된다. 투기과열지구와 66만㎡ 이상 택지의 경우 청약에 필요한 거주기간 요건을 종전 1년 이상에서 2년 이상으로 확대하는 방안이 추진된다.

또 지역이나 주택에 따라 1~5년이 적용되는 재당첨제한은 최대 10년으로 늘어난다. 분양가 상한제 아파트나 투기과열지구에 공급되는 아파트에 당첨된 경우 10년, 조정대상지역에서 당첨된 경우 7년이다. 내년 3월 주택공급에 관한 규칙 개정 이후 바로 시행한다는 게 정부 방침이다.

◆자금조달계획서 제출 기준 하향

현재 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 거래할 때 제출토록 돼 있는 자금조달계획서를 내년 3월부터는 투기과열지구와 조정대상지역의 3억원 이상 주택과 비(非)규제적의 6억원 이상 주택을 거래할 때만 적용토록 했다. 계획서의 항목이 구체화되고 지급 수단도 기재하도록 변경했다.

투기과열지구의 경우 9억원 초과 주택을 거래할 때 증빙자료도 함께 제출토록 했다. 

정부는 고가주택 거래의 경우 국세청이 자금출처를 전수 분석하고 탈세 혐의자의 경우 예외 없이 세무조사에 착수키로 했다. 또 법인을 통해 우회적으로 주택에 투자하는 수요에 대해서도 세금 탈루 혐의에 대해 정밀 검증하기로 했다. 실거래 조사는 국토교통부와 한국감정원이 상설 조사팀을 운영할 방침이다.

이밖에 미성년자의 임대사업자 등록을 제한하고, 법 위반으로 임대사업자에서 말소된 경우 향후 2년 동안 신규 등록을 제한하기로 했다.

임대사업자가 세입자의 보증금을 반환하지 않아 피해가 발생할 경우 세제혜택을 환수하는 등의 내용을 담은 법 개정도 추진된다. 아울러 국토부와 지자체 등에 흩어진 임대등록정보는 연내 정비를 완료하기로 했다.


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