투기과열지구에 '분양가 상한제' 적용
투기과열지구에 '분양가 상한제' 적용
  • 이헌규 기자
  • 승인 2019.08.12 11:52
  • 댓글 0
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서울·과천·세종·분당·광명 등 전역 사정권
재건축·재개발, 관리처분인가→입주자모집공고 소급
전매제한 최대 10년, '5년 거주의무' 조항 신설 추진

(건설타임즈) 이헌규 기자= 정부가 민간택지에 분양가 상한제를 적용한다.

이를 위해 정부는 기존 ‘주택법 시행령’에 있는 적용 조건을 대폭 완화해 모든 투기과열지구에 적용 가능토록 했다.

또 재건축·재개발 단지는 종전엔 관리처분계획인가를 받으면 분양가 상한제를 적용받지 않았으나, 앞으로는 입주자모집공고 기준으로 소급 적용된다.

국토교통부는 12일 이런 내용을 담은 '주택법 시행령 개정안'을 발표했다.

개정안의 핵심은 재건축·재개발 등 민간택지의 경우 분양가 상한제 지정 요건이 까다로웠지만 앞으로 이를 대폭 완화해 적용토록 했다.

국토부는 분양가 상한제 적용 필수요건을 '투기과열지구 지정 지역'으로 바꿨다. 종전엔 ‘기존 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’이었다.

아울러 국토부는 선택요건도 충족토록 했다.

먼저 ‘최근 1년 동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다’는 기준에서 분양실적이 없는 지역인 경우 주택건설지역 통계를 활용하는 요건으로 바꿨다.

주택건설지역이란 특별시와 광역시, 시·도 등으로 구 단위보다 넓은 단위의 행정지역을 말한다.

또 세 가지 선택요건 가운데 나머지 두 가지는 그대로 유지된다.

‘최근 2개월의 청약경쟁률이 5 대 1 또는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 경쟁률이 10 대 1을 넘는 경우’와 ‘최근 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가하는 경우’다.

국토부는 이들 조건을 충족하면 주거정책심의위원회를 열어 지역별로 분양가 상한제 적용 여부를 결정키로 했다.

국토부는 이번 개정안의 적용 시점도 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 최초 입주자모집공고일로 소급 적용키로 변경했다.

기존 시행령에선 최초 관리처분계획인가를 신청한 단지는 적용이 제외됐었다. 이 때문에 이미 관리처분인가를 받아 이주와 철거를 진행 중인 단지라면 상한제를 피할 수 있었다. 

이번 개정안에 따라 '둔촌주공’과 ‘신반포3차·경남’, ‘삼성상아2차’ 등 강남권 대업급 재건축 단지들이 분양가 상한제를 적용받게 될 전망이다.

특히 재건축·재개발 이외 일반주택건설사업 또한 상한제 적용 시점이 입주자모집공고 승인 신청 시점을 바꿨다. 종전엔 사업계획승인 시점이었다.

분양가 상한제를 적용받는 아파트 당첨자들의 전매제한 기간이 확 늘어날 것으로 보인다.

현재 수도권 투기과열지구에서 상한제를 적용받는 민간택지 아파트의 경우 분양가에 따라 3~4년 동안 전매가 제한됐었다.

하지만 앞으로 분양가가 시세의 100% 이상일 때 5년, 80~100%일 때 8년, 80% 미만인 경우 10년 동안 전매가 제한된다.

공공택지의 전매제한도 기간도 늘어난다. 수도권 투기과열지구일 때 분양가에 따라 3~8년이던 전매제한 기간은 5~10년으로 연장된다. 수도권 이외 지역은 종전과 동일하다.

공공택지는 3~8년, 민간택지는 1년6개월~4년이다.

전매제한 기간 동안 이사나 해외체류, 이혼 등으로 불가피하게 매각해야 할 때는 LH(한국토지주택공사)가 우선 매입한다. LH는 이를 통해 매입한 주택을 임대주택으로 우선 공급하고 필요에 따라 수급조절 용으로 활용할 예정이다.

국토부는 민간택지 분양가 상한제 아파트도 공공분양 아파트와 같이 최대 5년의 '거주 의무기간'을 도입할 계획이다.

특히 국토부는 분양가 산정의 근간이 되는 택지비 산정기준도 마련한다.

우선 한국감정원이 택지비 산정절차 적정성을 검토하는 방안을 추진할 계획이다.

국토부는 이런 내용을 담은 '주택법 개정안'을 관계기관 협의와 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다.

'꼼수 후분양' 제도도 개선된다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하기 위해 후분양을 통해 분양보증을 받지 않으려는 단지가 늘어나는 데 따른 것이다.

하지만 재건축·재개발 단지들이 후분양 방식을 채택할 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 된다.

현행 '주택공급에 관한 규칙'은 지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사를 완성한 경우 건설사 두 곳이 연대보증을 서면 HUG 보증 없이 분양을 할 수 있도록 규정하고 있다.

이에 따라 국토부는 '주택공급에 관한 규칙'을 개정, 후분양이 가능한 건축공정 기준을 지상층 골조공사 완료 시점으로 바꿀 예정이다. 공정률을 기준으로 보면 종전 50~60%에서 80% 수준으로 변경되는 셈이다. 이 경우에도 건설사 두 곳 이상의 연대보증이 필요하다.


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