(건설타임즈) 김정현 기자= 부동산 신탁회사의 사업비 조달방법에 대한 규제가 완화돤다.
또 부동산신탁업자의 신탁계정대 건전성 분류기준이 마련되고 재무건전성 규제는 강화된다.
금융위원회와 금융감독원은 이런 내용을 담은 '현장 혁신형 자산운용 산업 규제 개선 방안'을 발표했다고 11일 밝혔다.
우선 부동산 신탁사의 사업비 조달방법에 대한 규제를 완화한다.
부동산 신탁사는 부동산 개발사업을 목적으로 신탁계약을 체결한 경우 사업비 마련을 위해 부동산 위탁자로부터 금전을 수탁하거나 신탁회사 자체적으로 자금을 조달한다.
하지만 현재 금전수탁 한도는 사업비의 15%, 고유계정으로부터의 차입 한도는 사업비의 70%(임대형사업은 90%)로 제한되고 있다.
금융당국은 이같은 규제로 분양률이 저조하거나, 분양이 없는 신탁사업(골프장, 물류시설 건설 등)의 경우에는 원활한 사업비 조달에 한계가 있다고 판단했다.
금융당국은 회사 고유계정 차입과 부동산 위탁자 금전수탁을 합해 사업비의 100% 이내에서 조달할 수 있도록 규제를 완하하기로 했다.
금융당국은 규제를 완화할 경우 분양대금의 사업비 투입 없이 후분양제 토지신탁을 시행할 수 있게 돼 수분양자들이 보호 받을 수 있을 것으로 분석했다.
금융당국은 부동산신탁업자의 신탁계정대 건전성 분류기준도 개선하기로 했다.
현재 부동산신탁업자의 신탁계정대는 사업장별로 공사 진행 사항에 따라 ▲정상 ▲요주의 ▲고정 등으로 분류되고 있다. 공사 진행이 더딘 사업장은 대손충당금을 많이 적립해야한다.
하지만 금융당국은 건전성 분류가 신탁사의 주관적 판단에 의해 결정되고 있어 충당금이 부족하게 적립되고 있는 것으로 판단했다.
금융당국은 부동산신탁업자가 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금(신탁계정대)의 건전성 기준을 분양 경과기간과 분양률에 따라 분류토록 객관적 기준을 마련했다.
분양 후 3월~6월, 6월~12월, 12월~18월, 18월~24월, 24월 이상으로 분류해 각각 분양률 수준(%)에 따라 요주의와 고정 기준이 분류된다.
금융당국은 부동산신탁업자에 대한 재무건전성 규제는 강화하기로 했다.
현재 부동산신탁업자의 NCR 산정시 신탁계정대의 자산건전성과 상관없이 신탁계정대 총액의 16%를 자기자본에서 차감한다.
하지만 신탁계정대의 건전성이 악화돼도 NCR에 충분히 반영되지 못하고 있다. 또 2015년 이후 신탁보수율이 높은 책임준공확약형 토지관리신탁 영업방식이 증가하고 있지만 시공사 부도 등의 리스크가 NCR에 반영되지 못하고 있는 것으로 금융당국은 분석했다.
금융당국은 NCR 산정시 신탁계정대의 건전성에 따라 자기자본 차감 비율을 차등 적용하기로 했다.
정상 및 요주의에 해당하는 신탁계정대를 건전자산으로, 고정 이하는 부실자산으로 분류된다. 건전자산의 자기자본 차감비율은 현행 16%보다 완화되고 부실자산의 차감비율은 현재보다 강화된다.
