건설업계 최고의 브랜드 파워를 가진 GS건설과 업계 최고 수준의 재무건전성을 자랑하는 HDC현대산업개발이 손을 잡고 ‘자이아이파크’로 성남은행주공 재건축 수주전에 나서고 있다. HDC현대산업개발과 GS건설은 최근 수도권 주요 재건축 수주 현장에서 이주비나 공사비와 같은 ‘현재의 조건’ 보다는 브랜드나 대안설계라는 ‘미래 가치’가 조합원에 더 큰 이득이 된다는 인식이 확산하고 있다는 점을 파고들며 표심을 공략하고 있다.
■ 강남수준의 명품 아파트를 노린 마감재와 미래형 설계
자이아이파크의 세심한 설계를 엿볼 수 있는 것은 층간소음 완화와 주차장 층고다. 성남은행주공 시공사 입찰에 참여한 회사 중 자이아이파크는 바닥 슬라브 두께를 250㎜로 적용하고 완충재는 60㎜를 적용했고, 상대사는 슬라브두께 210㎜과 30㎜의 완충재를 적용한 것으로 알려졌다. 업계에서는 슬라브두께 250㎜와 60㎜의 완충재를 사용하는 것이 층간소음을 차단하는 효과가 뛰어나다는 점을 알고 있지만 공사비 절감을 위해 대부분 30㎜의 완충재를 사용하고 있는 것이 현실이다. 최근 사회적 문제로 불거지고 있는 ‘층간소음’에 관한 조건이 시공사 선정을 위한 매우 중요한 선택요인이 될 가능성이 크다고 보고 이를 적극 공략하고 있다. 주차장 층고 또한 상대사는 최고 4.1m인 반면 자이아이파크는 최고 6m로 설계해 택배차가 단지내로 진입이 가능하도록 설계에 반영했다.
이외에도 늘어나는 전기차 수요증가에 발맞춰 전기차 충전소를 70개소 설치하고 전력을 확보해 충전시설의 증설이 용이하게끔 했으며, 생활의 편의를 위해 명품아파트 필수 조건인 음식물 쓰레기 이송설비와 헤파필터를 장착한 전열교환기 등을 설치해 상대 건설사와는 차별화된 설계조건으로 명품 아파트 설계를 위해 노력했다.
■ 비탈진 7단을 평평한 2단으로 만든 혁신설계
현재 은행주공 아파트는 단지 입구에서 끝까지 거의 50m에 이르는 높이 차이가 나는 단지로 주민들이 가장 크게 느끼는 불편 중 하나다. 자이아이파크의 혁신설계안은 단지 레벨을 2단으로 대폭 줄였다. 기존 조합설계안은 단지를 7단으로 나눠 언덕 위의 단지였지만 컨소시엄은 단지를 2단의 넓고 평평한 단지로 개선한 설계안을 선보였다. 더불어 동수를 줄여 초대형 중앙광장까지 확보함으로써 효율성을 대폭 개선했다. 상대사의 설계에 대해서는 아파트 조망권과 외관을 결정하는 옹벽이 최고길이 172m, 최고높이 18m에 이르며 그 것도 여러 개가 단지 내에 있다는 점을 공략하고 있다.
2단 설계는 랜드마크를 결정짓는 층수와도 직결돼 아파트 단지 가치를 높이는 핵심 기술이다. 컨소시엄 측은 최고층 35층과 스카이커뮤니티 등 고층 편의시설이 적용된 ‘35층 랜드마크’ 대안설계를 제시했다. 2단 설계로 단지 높이를 낮춰 랜드마크로서의 위상을 높이고 녹지율을 대폭 높여 단지 가치를 높임으로써, 조합원들에게 이득을 돌려준다는 의지다. 컨소시엄측은 인근 성남 중1구역•도환중1구역이 정비계획변경을 통해 지난 9월 21층에서 38층으로 층수를 상향 조정한 사례가 있고, 경관계획심의에서 35층으로 설계해도 총높이가 조망권을 침해하지 않는다는 계산을 마쳤다.
자이아이파크 측은 “대안설계는 시공사 선정 후 조합원들이 선택할 경우 시공사가 설계변경을 통해 조합원들에게 이득을 돌려주겠다는 조건부 설계안”이라며, “층고 문제가 아니라 조망권을 규제한 높이의 문제인 만큼 추후 조합원 총회를 통해 결정할 경우 조합원의 이득을 위해 설계변경을 추진할 것”이라고 전했다.
■ 조합원을 위한 파격적인 사업비 및 이주비 조건
자이아이파크의 모든 조건은 조합원들이 실제로 누릴 수 있는 편의를 극대화하는데 맞춰져 있다. 대표적인 것이 용적율이다. 은행주공재건축의 용적율은 250%로 조합 원안 설계나 양측이 내놓은 대안설계 모두 큰 차이를 보이지 않는다.
자이아이파크가 브랜드와 사업비, 이주비 등 자금조달 측면에서 우세를 내세우고 있다. 실제 사업비 조달에서 자이아이파크는 한도를 2,400억원으로 내세운 반면 상대측은 1637억이며, 자이아이파크는 이주비를 가구당 평균 2억5000만원을 책정한 반면 상대측은 1억8000원을 내놓았다. 미분양시 대물변제 부문은 자이아이파크는 일반분양가 기준이고, 상대사는 감정평가금액이다. 미분양은 부동산가격 하락을 의미하는 만큼 안정성면에서는 자이아이파크가 우세한 조건이다.
자이아이파크 측 관계자는 “통상 이주기간이 6개월 이상 걸리고, 암반공사가 많은 현장 여건을 감안한 공사기간을 산정함으로써, 향후 공사기간이 늘어나 추가부담이 증가하는 가능성을 원천 차단했다” 고 말했다.
