서울 재건축아파트 -0.08% 변동률 기록하며 가격 약세 주도
정부 디딤돌 대출 금리 최대 0.25%P 인상, 수요 위축 불가피
2017년 벽두(劈頭)부터 미국 기준금리 인상과 대출 규제 영향이 본격화되고 있다. 정부가 대표적 서민 대출상품인 디딤돌대출 금리 0.15~0.25%P인상을 발표했으며, 시중은행 주택담보대출 금리는 연3%대 중반을 넘어 연4%대도 넘볼 것이란 전망이다. 게다가 1월부터 잔금(집단)대출에 대한 여신심사가이드라인 적용과 디딤돌대출 DTI기준 축소(80%→60%), 총체적상환능력심사(DSR) 도입 등 각종 대출규제가 동시다발로 시행돼 수도권 아파트 매매가격에 부정적 영향을 미치고 있다.
부동산114에 따르면 새해 첫 주 보합(0.00%)을 기록한 서울 아파트 매매가격이 둘째 주에 다시금 0.01% 하락 전환했다. 금리 인상과 각종 규제 정책으로 수요 유입이 제한되면서 아직은 매매가격 바닥시점 예측이 이른 시점이다. 서울 일반아파트 매매가격은 0.00% 변동률로 보합을 기록했지만, 재건축아파트가 0.08% 하락하며 시세하락을 이끌었다. 그 외 신도시는 -0.01%, 경기ㆍ인천은 0.00% 변동률로 지난 주와 동일했다.
전세가격은 서울이 0.05%, 경기ㆍ인천이 0.01% 상승한 반면, 신도시는 0.01% 하락했다. 겨울 동장군이 힘을 발휘하는 가운데 전반적으로 전세시장 움직임은 제한됐다. 다만 수요대비 공급량이 부족한 서울의 경우는 여전히 전세물건이 귀한 상황이다.
매매 현황을 보면, 서울은 ▼양천(-0.10%) ▼강동(-0.09%) ▼강남(-0.06%) ▼동대문(-0.06%) ▼용산(-0.02%) ▼서초(-0.01%) 매매가격이 하락했다. 대출규제에 따른 투자수요 위축으로 재건축아파트가 밀집한 지역들이 하락을 주도하는 양상이다. 양천은 목동신시가지를 중심으로 매물이 쌓였지만 규제 여파로 실제 거래되지 못하고 있다. 강동은 저가매물만 일부 거래되며 겨울 비수기를 맞아 움직임이 제한됐다. 강남은 압구정 일대의 대형면적 물건 중심으로 수요 감소 현상이 커지고 있다.
한편 △종로(0.13%) △영등포(0.06%) △서대문(0.05%) △금천(0.05%) 등은 상승했다. 정부정책이 투기수요 차단에 목적을 두면서 재건축아파트가 상대적으로 적은 지역은 규제 영향을 덜 받는 분위기다. 다만 겨울 비수기 영향으로 상승지역의 개수는 줄어드는 양상이다.
신도시는 ▼김포한강(-0.15%) ▼동탄(-0.06%) ▼평촌(-0.04%) 매매가격이 하락했다. 김포한강은 3,481가구 규모의 장기동 한강센트럴자이1차 입주를 앞두고 매매가격이 약세를 보이고 있다. 동탄은 실수요자를 중심으로 제한적인 거래만 이루어지며 조용한 분위기다.
경기·인천은 △김포(0.02%) △수원(0.02%) △남양주(0.01%) △부천(0.01%) △안산(0.01%) △평택(0.01%) 순으로 상승했다. 상대적으로 저렴한 중소형물건 중심으로 수요가 유입됐다. 반면 ▼안양(-0.02%) ▼이천(-0.01%) ▼의왕(-0.01%) ▼고양(-0.01%) 일대는 하락했다. 안양은 겨울 비수기 여파와 각종 규제정책 영향으로 거래가 뜸한 상황이다.
전세현황을 보면, 서울은 △강서(0.28%) △관악(0.13%) △성동(0.13%) △송파(0.11%) △서초(0.07%) △양천(0.07%) 순으로 상승했다. 강서는 전세수요 대비 공급이 여전히 부족한 지역으로 비수기에도 매물 부족에 시달리고 있다. 관악은 중소형물건 중심으로만 간간히 전세계약이 이루어지고 있다. 반면 ▼강동(-0.14%) ▼성북(-0.07%) ▼동대문(-0.03%) 전세가격은 하락했다. 강동은 1월5일부터 입주를 시작한 고덕동 고덕래미안힐스테이트 3,658가구의 입주에 따라 주변 전세가격이 약세를 나타내고 있다.
신도시는 △광교(0.07%) △분당(0.01%) △일산(0.01%) 순으로 올랐다. 광교는 전세수요가 지속적으로 유입되며 물건이 부족한 양상이다. 한편 ▼김포한강(-0.10%) ▼평촌(0.07%) ▼동탄(-0.01%) 전세가격은 하락했다. 김포한강은 장기동에 위치한 한강센트럴자이1차 3481가구의 대규모 입주 영향으로 장기동 일대 아파트 전세가격이 하락했다. 경기·인천은 △안산(0.06%) △수원(0.05%) △남양주(0.04%) △성남(0.03%) △용인(0.03%) 순으로 전세가격이 상승했다. 안산은 전세물건 공급이 부족해 매물이 나오는 즉시 계약 체결되고 있다.
한편 ▼광명(-0.09%) ▼평택(-0.08) ▼양주(-0.05%) ▼구리(-0.04%) ▼광주(-0.03%) 순으로 전세가격이 하락했다. 광명은 겨울 비수기 여파로 노후된 아파트 중심으로 전세거래가 뜸했다.
윤지해 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "미국 기준금리 인상 영향으로 국내 시중금리와 정부의 정책금리까지 줄줄이 오르고 있다. 여기에 각종 대출규제 정책이 시행되면서 매수심리가 더욱 위축되는 양상이다. 특히 금융위원회가 ‘총체적 상환능력심사(DSR)’ 제도의 단계적 도입까지 예고하면서 개인의 주택대출 여력은 앞으로 더 줄어들 전망이다. 기존의 총부채상환비율(DTI) 제도가 기존 대출의 이자 부분만을 계산하는 방식인 반면 DSR은 모든 신규 대출자를 대상으로 기존 대출의 원금과 이자를 계산해 상환이 어려울 것으로 예상된 사람에게 만기조정과 대출규모 축소 등을 유도할 수 있는 제도이기 때문이다. 여기에 잔금(집단)대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용과 청약 규제 강화로 건설사들의 운신의 폭도 제한되면서 주택시장은 ‘지켜보자’는 분위기가 확산될 것으로 보인다"고 말했다.
"한편 전세시장은 서울 강동구와 경기도 김포한강신도시, 평택 소사벌지구 등 국지적으로 입주물량이 늘어나는 지역을 중심으로 전세가격이 약세를 보이고 있다. 수도권 전세시장 전반적으로 안정된 상황인 만큼 향후에도 1,000가구 이상 대규모 물량이 단기간 입주하는 곳에서는 전세가격이 하락할 가능성이 높다"고 분석했다.
